Comprar una casa sin endeudarse de por vida? Imposible, a precios de ciudad.
Por eso he decidido rehabilitar una casa en un pueblo. Presupuesto: 60.000 euros.
¿Saldrán las cuentas?

Coste real de una vivienda ~ Hipoteca para autoconstrucción
Procedimiento para construir una casa o chalet
Proyecto básico y de ejecución ~ Visado en el Colegio de Arquitectos
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lunes, 31 de diciembre de 2007

La vivienda en España

Me despido este año 2007 con mis mejores deseos para el próximo 2008.
A ver si la construcción del tejado arranca de una vez (ha habido todo tipo de retrasos que ya parecen estar casi solucionados) y pronto puedo entrar a vivir en mi casita.

Entre tanto, me he entretenido preparando un nuevo blog, sobre el tema de la vivienda en España, que tratará los temas inmobiliarios desde una perspectiva más general, con atención a la economía, a los aspectos constructivos y sociales de la vivienda. Espero que os guste.



Feliz 2008.

sábado, 1 de diciembre de 2007

Otro "promotor novato"

Veo que no estoy solo en este mundo de la autopromoción, puesto que ayer encontré el blog de otra persona que se va a construir su propia casa: el Diario de un promotor novato.

Nuestro amigo Mac también cuenta paso a paso sus peripecias, con mucho humor y filosofía, de modo que creo que una visita a ese blog es más que interesante. Además, por lo que tengo entendido esa sí que va a ser una señora casa en condiciones y no la chocita que me estoy haciendo yo (no me entendáis mal: estoy encantado, a mí me va a solucionar por completo el peliagudo asunto de la vivienda y eso sin necesidad de hipotecarme).



Bueno Mac, sólo me queda desearte mucho ánimo y mucha paciencia: estoy seguro que al final (además de aprender mucho sobre este tema) tendrás una casa estupenda, por un precio con el que no podrías ni soñar en caso de comprarlo todo hecho.

jueves, 22 de noviembre de 2007

Estructura de la cubierta en madera

Estos días la obra marcha a ritmo lento por la lluvia y porque el próximo paso importante va a ser la colocación de la estructura del tejado, pero ésta no llegará hasta principios del mes próximo.

Se trata de una estructura en madera, que no pesa mucho de modo que los viejos muros de mampostería la sostendrán perfectamente. Además las cerchas de la estructura van a quedar vistas, al menos en el salón (tengo que decidir lo que hago con los dormitorios) cosa que va a mantener perfectamente el espíritu rural de la casa.



Sobre la estructura se colocará el panel sandwich, que es un excelente aislante térmico, y después la teja árabe o mixta. Creo que no voy a pasar frío el próximo invierno, entre los muros "de los de antes", el aislante y la chimenea tan chula que voy a poner.

lunes, 12 de noviembre de 2007

Aislamiento térmico en los muros exteriores

Hoy publico un post muy breve, solamente un par de fotos con detalles constructivos: En estos momentos se está haciendo la cámara de aislamiento térmico, encerrada entre dos capas de ladrillo en el muro exterior.



La segunda fotografía corresponde a la construcción de las paredes del pequeño patio interior, que quedará anexo a la cocina y al salón.

jueves, 8 de noviembre de 2007

Paredes terminadas y zuncho de hormigón

No me podréis negar que esto avanza muy rápido: la casa va tomando forma y lo que antes era un montón de piedras ahora ya son cuatro paredes en condiciones.



Hemos terminado la construcción de las paredes de ladrillo. Como veis, también se han colocado los cargaderos de hormigón que sostendrán el peso de la estructura sobre puertas y ventanas, de modo que la construcción ya ha adquirido en gran medida la forma definitiva. Así, hemos tomado sobre ella las medidas exactas para la estructura de madera del tejado y la hemos encargado. En un par de semanas, debería estar aquí.



Por encima de las paredes se ha realizado un zuncho de hormigón. El zuncho es una viga de hormigón armado realizada en la coronación del muro, con armaduras longitudinales (redondos) y armadura transversal (cercos). Esta estructura garantiza la rigidez de la estructura y distribuye uniformemente la carga del tejado sobre las paredes.

En las fotos se aprecia la armadura del zuncho, antes de verter el hormigón, a lo largo de una pared y un detalle de la unión de las armaduras del zuncho en la esquina. Todo esto queda cubierto por el hormigón, y cuando éste se endurece proporciona a la estructura la resistencia deseada.



viernes, 2 de noviembre de 2007

Paredes de ladrillo

Empezamos a levantar las nuevas paredes de ladrillo a partir de la parte baja, de piedra de mampostería, que mantendremos. Es un trabajo complicado, porque recordemos que las viejas paredes de piedra son bastante irregulares. Una vez eliminado el adobe y saneada la base de piedra se empieza a igualar a partir de ella con ladrillos rellenando los huecos hasta conseguir una linea recta al mismo nivel. También se empiezan a hacer los huecos de las ventanas, rebajando el muro allí donde sea necesario.

martes, 30 de octubre de 2007

Derribo de las paredes

Tras desmontar el tejado, es el turno de eliminar las paredes de adobe, en bastante mal estado en algunos puntos. Salvaremos no obstante, la parte inferior de los muros, hecha en piedra de mampostería, y que puede tener un muy buen aspecto una vez que se haga un rejuntado en condiciones para eliminar esos pegotes de cemento tan feos que se ven en algunos puntos.

Fotos del exterior y del interior de la futura vivienda:



viernes, 26 de octubre de 2007

Empieza la demolición

¡La construcción de mi casa está ya en marcha, señoras y señores! Llevo más tiempo del que hubiera deseado sin escribir para contaros los progresos de la obra, pero que no os quepa duda, el proyecto de vivienda sigue adelante.

Los señores funcionarios de la Diputación Provincial se dignaron (¡por fin!) entregar su preceptivo informe, favorable en este caso, para que el Ayuntamiento me pudiese dar la licencia de obra y así empezar a construir. Esto fue hace un mes, y tras un par de semanas de resolver cuestiones menores (tiempo que por otra parte me sirvió para buscar y encontrar un presupuesto más barato para el tejado), pusimos la obra en marcha.

Para mantener un orden lógico en las fotos del proceso de la obra, voy a publicar varias entradas en los próximos días, correspondientes a las sesiones de fotos que ha hecho en esta última semana y media. Hoy empiezo con la demolición de la cubierta antigua, y en la próxima tanda de fotos veréis caer los muros de adobe.




miércoles, 19 de septiembre de 2007

El CTE, codigo tecnico de la edificacion (parte III)

Ejecución de obra



Se requiere un aumento del control documental de la ejecución de obra y del control de calidad por parte el Director de Obra y el Director de Ejecución de la Obra, lo que conllevará:

» Las visitas de obra deben ser inspecciones de obra: no vale con ir a ver cómo está la obra sino que debe realizarse un programa de puntos de inspección que permita documentar el seguimiento realizado en obra.

» Los técnicos deberán reciclarse tecnológicamente para atender la mayor complejidad de las instalaciones y soluciones constructivas.

» El control de recepción de materiales obligará a conocer los Certificados y marcados y sus alcances.

» Deberá planificarse y exigir el control de ensayos y de ejecución. Todo ello, deberá registrarse en la Documentación de Control de Obra que se incorporará al Libro del Edificio.

Recomendaciones

» Solicite apoyo técnico a su Colegio Profesional y a Institutos de la Construcción especializados para estar actualizado respecto de los marcados y certificados de los productos.

» Solicite del proyectista ó elabore previo a efectuar las visitas de obra, un Programa de Puntos de Inspección en obra para facilitarle su trabajo en obra.

» Documente los cambios realizados en la obra e inclúyalos en la Documentación de Obra ejecutada.

» Solicite mayor información sobre las evaluaciones técnicas de idoneidad en los productos innovadores.


Los constructores deben cumplir lo que específica el proyecto y tener en cuenta:

» Es el responsable de recoger tos certificados de productos que se exigen en el proyecto y la documentación relacionada con el control de recepción de obra y entregarla al Director de Ejecución de obra.

» La mayor complejidad de la actividad constructora hará necesaria una renovación y formación continua de los técnicos y los trabajadores de las empresas, una mejora de la forma de construir y una receptividad adecuada a las nuevas soluciones > el CTE pretende erradicar modos de construir que se considerarán obsoletos.

» El grado de especialización de las empresas subcontratistas aumentará: se necesitarán de especialistas adecuados, especialmente en energía solar y domótica.

» Debe formar a los encargados de obra o personal responsable sobre los certificados de calidad, marcados de productos y demás documentación que debe recoger en obra para entregar al Director de Ejecución de la obra.

» Al contratar con los suministradores deberá especificar los requisitos de calidad y la documentación de aplicación de cada producto para que les sea entregado con los materiales.

» Conozca las evaluaciones técnicas de idoneidad para colocación de los productos y forme a su personal en los nuevos sistemas constructivos.



Usuarios finales

La reducción en la demanda energética de los edificios y la incorporación de placas solares supondrá un ahorro económico para el usuario que se prolongará durante toda la vida útil del edificio: El sobrecoste se verá compensado, en un periodo estimado entre 5 y 10 años.

La introducción de sistemas de energía solar para ACS en los edificios de vivienda implica fomentar una instalación centralizada, mucho más eficaz y capaz que las individuales, lo que provocará un cambio importante en la forma de entender y usar esta instalación.

La necesidad de ventilar de forma natural las estancias de la casas supondrá una mejora en la salubridad interior que debe conjugarse con un buen confort interior, que debe controlar el gasto de energía > Importancia del control domótico.

El usuario deberá conocer mejor cómo funciona su casa y cómo debe usar y mantenerla de forma adecuada para lograr un uso racional y respetuoso con el medio ambiente que contribuya al desarrollo sostenible global de nuestro planeta.


Gran ampliación de la actividad de la Industria auxiliar:

» Deben liderar la Innovación y aportar nuevas soluciones constructivas en una normativa que no impone ni proporciona recetas sino que puede cumplirse de diferente maneras.

» Destaca la necesidad de nutrir de Instalaciones solares en todas las obras > Fuerte demanda.

» Con el DB de Estructuras de Madera, se favorecerá la amplia utilización de estos tipos estructurales, que han aumentado su importancia de manera destacada en los últimos años.

» La exigencia de aportar marcados CE y certificados de calidad y el control de recepción de materiales exigirá una mejora de la calidad del producto fabricado.

» Algunos materiales o sistemas constructivos pueden perder cuota de su mercado actual; esta consecuencia del CTE podría suponer alguna dificultad para determinados fabricantes > pueden producirse nuevas reorientaciones empresariales a nuevos productos ó a plantearse ajustes de personal.

» Necesidad imperiosa de disponer de marcado CE y certificados de calidad de sus productos que les permitan competir en la obra.

» Elaboración de Manuales de colocación y de evaluaciones técnicas de idoneidad para todos aquellos productos innovadores que deseen colocar en obra.

Facilitar toda la información necesaria al proyectista para poder justificar el cumplimiento del CTE.

» Exigir toda la documentación generada en la construcción: proyecto finalmente ejecutado, con su control de calidad y de ejecución realizado y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio > Manual del Usuario.

» Apostar por los edificios con certificación de obra terminada que garantice las prestaciones de ese edificio.

» Utilizar adecuadamente la gestión de residuos y los sistemas domóticos de ahorro de energía.

» Realizar inspecciones periódicas de mantenimiento para alargar la vida útil de la vivienda y velar por un uso racional y sostenible.

El CTE, codigo tecnico de la edificacion (parte II)

¿A quien afecta el nuevo Código Técnico de la Edificación?



Los proyectistas ven afectada su labor por el CTE:

» Cambio sustancial de la normativa: Gran esfuerzo de estudio e interpretación.

» Se modifica el contenido y estructura de los proyectos (fijados en un anexo) y se establece la obligación de justificación de cumplimiento del CTE.

» La incidencia de las instalaciones es cada vez mayor: La integración de la energía solar desde la Arquitectura es un gran reto.

» La necesidad de limitar la demanda energética impulsará los tradicionales principios de buena orientación, estudio diferenciado de fachadas según su posición y soluciones constructivas de mayor o menor capacidad de retener calor y disminuir las variaciones externas.

» Al ser prescriptivo y no descriptivo, los proyectistas tienen una amplia libertad en el momento del diseño y, también, una mayor carga de compromiso y de trabajo en la justificación de aquellas soluciones novedosas.

Recomendaciones

» Solicite apoyo técnico a su Colegio Profesional ó a Institutos de la Construcción para disponer de modelos de documentación y conocer las nuevas formas de justificar los proyectos.

» Actualice los programas de cálculo para que incluya los nuevos métodos del CTE.

» Infórmese sobre las características técnicas y certificados de calidad que deben cumplir los productos y materiales.

» Diseñe un pian de inspecciones de control de ejecución de obra para que se siga por la Dirección Facultativa de la obra.


Los promotores deberán asumir el impacto económico de aplicar la nueva normativa:

» Aumento de los costes finales de construcción: La instalación de las placas solares y el aumento del aislamiento térmico en los edificios generan sobrecostes sobre los actuales.

» Aumento de las reservas de espacio para albergar las nuevas instalaciones de evacuación de residuos y de energía solar.

» Contrapartida: Aumento de la calidad - edificios más eficientes energéticamente > ahorro de los usuarios > nuevos argumentos de venta.

» La aparición de certificados de calidad de obra terminada permitirán delimitar responsabilidades y evitar costes posteriores de post-venta debidas a reclamaciones.

» La entrega del Libro del Edificio y resto de documentación de la obra ejecutada permitirá trasladar a los usuarios las operaciones de uso y mantenimiento así como su responsabilidad.

Recomendaciones

» Solicite la certificación del edificio conforme al CTE para evitar posteriores reclamaciones de los usuarios.

» Entregue el Libro del Edificio e informe a los propietarios de las instrucciones de uso y mantenimiento, firmando el acta de entrega de dicho Libro.

» Considere los nuevos requisitos como oportunidades de venta pues las viviendas son más sostenibles y de mayor calidad que antes del Código Técnico de la Edificación.

» Contrate con profesionales que le garanticen el control documentado de la ejecución de obra y exija el cumplimiento estricto del CTE.

El CTE (codigo tecnico de la edificacion)



Como sabéis por las fechas de los artículos del blog, en el momento de presentar el proyecto de construcción de esta casa ya era de aplicación el nuevo CTE. Entre otras cosas, esto implica mayores exigencias en cuanto a ahorro de energía (aislamiento térmico y uso de la energía solar para el agua caliente y calefacción) y otros aspectos.

Ya que quizá pueda ser de utilidad, os pongo a continuación un resumen de lo que es el CTE. En su mayor parte, está extraído de una Guía Rápida del CTE publicada por la Junta de Castilla y León.

¿qué es el Código Técnico de la Edificación?

El Código Técnico de la Edificación, CTE, es el marco normativo por el que se regulan las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de lo previsto en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

¿cuándo entró en vigencia?

Desde el día 28 de marzo de 2006, fecha de publicación del Decreto 314/2006.

¿A quién se aplica?

· El CTE será de aplicación a las edificaciones públicas y privadas cuyos proyectos precisen disponer de la correspondiente licencia o autorización legalmente exigible.

· El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción, ya sean residencial, dotacional o de equipamientos.

· Igualmente a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean compatibles con la naturaleza de la intervención y, en su caso, con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados.

Objetivos

· Establecer exigencias básicas de calidad de edificios y de sus instalaciones.
· Codificar, revisar y reestructurar la normativa existente con un enfoque prestacional.
· Fomentar la innovación y el desarrollo tecnológico de nuevos productos.
· Apostar por la incorporación de medidas de sostenibilidad y ahorro energético.
· Ser susceptible de actualización periódica conforme a la evolución de la técnica.


Estructura del CTE

2 partes:

· Parte I

Establece las disposiciones y condiciones generales de aplicación del CTE y las exigencias básicas que deben cumplir los edificios, por tanto, es obligatorio. El objetivo de esta parte es garantizar el cumplimiento de las necesidades de uso del edificio.

. Parte II

Documentos Básicos "DB"

Son los instrumentos para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.

Contienen:

» la caracterización de las exigencias básicas y su cuantificación, en la medida en que el desarrollo científico y técnico de la edificación lo permite, mediante el establecimiento de los niveles o valores límite de las prestaciones de los edificios.

» unos procedimientos cuya utilización acredita el cumplimiento de aquellas exigencias básicas, concretados en forma de métodos de verificación o soluciones sancionadas por la práctica.

« También podrán contener remisión o referencia a instrucciones, reglamentos u otras normas técnicas a los efectos de especificación y control de los materiales, métodos de ensayo y datos o procedimientos de cálculo, que deberán ser tenidos en cuenta en la redacción del proyecto del edificio y su construcción.

viernes, 14 de septiembre de 2007

Las obras, por fin

Pues sí, tras meses de trámites y búsquedas de presupuestos, empiezan las obras.

Desde hace un par de semanas estamos haciendo obra menor (demoler tabiques y excavar las arquetas) a la espera del (ya inminente, creo) permiso de obras para demoler parcialmente el edificio. He aquí las fotos de los primeros pasitos de la construcción.

El exterior: ¡por fin se ve movimiento!




El interior, una vez derribada la tabiquería y las divisiones existentes:



Las arquetas que van a formar parte del sistema de desague del edificio:



Y esto de aquí es un muro de ladrillos que tenemos que construir ya que la seperación con el edificio anexo es en su totalidad parte del otro edificio:

jueves, 6 de septiembre de 2007

Costes de rehabilitación o construcción de una vivienda

Estos son unos promedios de lo que he visto que cuesta construir o rehabilitar una vivienda en zona rural. Por supuesto, esto es meramente orientativo, se basa únicamente en mi experiencia personal y puede variar muchísimo según zonas, calidades, dificultad del terreno y muchas otras circunstancias, así que no os lo toméis al pie de la letra. Espero que os ayude de todos modos

Presupuesto estimado para una vivienda nueva de 100 m2:



1. Movimiento de tierras

Limpieza del terreno, nivelación, excavaciones para zanjas de cimentación y
muros de contención, rellenos, apisonados, perfilado de taludes y transporte de tierras.
2.800€

2. Cimentación

Hormigón de limpieza, zapatas, muros de contención, soleras y encachados.
7.000€

3. Saneamientos

Acometidas generales, arquetas, tuberías, bajantes y canalones.
2.000€

4. Estructura

Muros de carga y forjado sanitario con viguetas de hormigón, zunchos, forjado
unidireccional, losa de escalera.
25.000€

5. Albañilería

Fachadas, particiones (muros, tabiques), recibidos (de cercos, barandillas, bañeras),
aislamientos, conductos de ventilación, chimeneas, formación de escaleras,
revestimientos, cargaderos, ayudas de albañilería.
20.000€

6. Cubiertas e impermeabilizaciones

Tejas, placas Onduline, tablero sandwich con estructura de madera.
7.000€

7. Instalaciones de electricidad y telecomunicaciones.

Acometida, cajas de protección, contador, línea repartidora, derivación individual,
puntos de luz, tomas corrientes, cuadro de protección, red general de tierra, equipos de recepción de antena terrestre, digital, vía satélite, FM, telefonía, portero eléctrico.
2.500€

8. Instalaciones de fontanería y sanitarios

Acometida, contador, tuberías, montantes, red de distribución interior agua fría y
caliente, desagües, botes sifónicos, aparatos sanitarios colocados, griferías.
6.000€

9. Calefacción

Caldera, radiadores-emisores, red bitubular empotrada de cobre aislada.
3.000€

10. Revestimientos

Revocos exteriores, guarnecidos y enlucidos en superficies horizontales y verticales,
falsos techos, alicatados, pavimentos, alféizares, escaleras, encimeras, encachados
y encintados exteriores.
20.000€

11. Carpintería

Puertas de acceso y puertas de paso, portón exterior, ventanas, barandillas y pasamanos de madera de ipe, colocadas y terminadas.
6.000€

12. Pinturas

Barniz de poro abierto para carpinterías y barandillas exteriores, de esmalte acrílico para puertas de paso, de pintura plástica para interior.
2.000€

13. Urbanización interior

Vallados perimetrales, cercas, muros de contención forrados en piedra seca, muretes
para formación de taludes y bancales, escaleras, terrazas.
2.000€

14. Energía solar térmica

Colector solar plano, depósito acumulador con intercambiador, instalados.
2.000€

TOTAL

107.300€



Presupuesto estimado para una rehabilitación de una vivienda de 100 m2



1. Actuaciones previas y demoliciones

Demolición de construcción auxiliar, de cubierta completa, de compartimentaciones,
forjados, desmonte de carpinterías, apertura de huecos y equipamientos fijos, picados de revocos.
5.000€

2. Saneamiento horizontal

Arquetas, colector y tubería de PVC, estación depuradora, canaletas y tuberías de
drenaje, lámina drenante, relleno de grava.
5.500€

3. Cimentaciones y Estructuras

Zapatas, placas de anclaje, pilares, vigas y zunchos formados por perfiles laminados de acero, forjados de vigas de hormigón pretensado autorresistente y semirresistente,
hormigón armado, controles y ensayos.
15.000€

4. Cubierta

Teja árabe reciclada, placas Onduline, entablonado de madera, aislante de corcho
negro, enrastrelado, entablonado reciclado, estructura de madera recuperada previa
limpieza y tratamiento de prevención. Canalones y bajantes.
10.000€

5. Albañilería y aislamientos

Fábrica de ladrillo para formación de tabiques tambor, frentes de forjados y
dinteles, consolidación muros de adobe, cargaderos de hormigón pretensado,
formación de abocinados en huecos, recibido de cercos en tabiques y muros, recibido de barandillas y rejas metálicas, chimenea, campana de obra, conductos de ventilación, formación peldaños.
14.000€

6. Revestimientos, solados y alicatados

Revocos de cal pigmentados para exterior e interior, guarnecidos y enlucidos de yeso,
cielorrasos aplicados de yeso, recrecidos, pavimento de barro artesanal, alicatados con azulejos artesanales, alféizares de piedra apomazada, peldaños de barro y cerámica esmaltada.
20.000€

7. Carpintería y cerrajería

Puerta de entrada en madera maciza reciclada, carpintería exterior para ventanas,
contraventanas, todo de iroko, frentes para armarios, puertas de paso con vidrio
repartido, rejas de tubo metálico, barandillas de hierro, cancelas.
6.000€

8. Instalaciones eléctricas y telecomunicaciones....

Acometida, cajas de protección, contador, línea repartidora, derivación individual,
puntos de luz, tomas corrientes, cuadro de protección, red general de tierra, equipos de recepción de antena terrestre, digital, vía satélite, FM, telefonía, portero eléctrico.
2.500€

9. Instalación de fontanería y sanitarios

Acometida, contador, tuberías, montantes, red de distribución interior agua fría y caliente, desagües, botes sifónicos, para un baño con bañera y ducha y un aseo con ducha, lavadero y cocina, aparatos sanitarios colocados, griferías.
5.000€

10. Calefacción

Depósito para gas propano, instalación interior para gas propano, caldera mural,
mixta y estanca, suelo radiante por agua a baja temperatura con central de regulación, sondas y termostatos de temperatura interior y exterior.
7.000€

11. Pinturas y tratamientos para madera

Barniz de poro abierto para carpinterías, de esmalte acrílico para puertas de paso, de pintura plástica para interior, viguerías vistas y pilares de madera.
2.500€

TOTAL

92.500€

martes, 28 de agosto de 2007

Avanzamos lento pero seguro

¿Me habíais echado de menos? Llevo prácticamente un mes sin escribir, pero es que no había grandes novedades.

En realidad, sigue sin haberlas: a falta del preceptivo informe de la Diputación Provincial, necesario para que el Ayuntamiento me conceda la licencia de obras, no puedo efectuar todavía ninguna obra importante en la casa. Como todos me decían, y efectivamente he comprobado, Agosto es un mes completamente perdido en cuestiones de burocracia y Administración Pública. Nada se mueve...

Por lo demás, ya tengo constructor. Aunque ya sabía que pasaría esto, no deja de sorprenderme que las diferencias entre presupuestos sean tan abismales (más del doble en algún caso). Se comenta a menudo que muchas empresas, en lugar de decir que no a aquello que no les interesa, presentan un presupuesto completamente disparatado para disuadir al cliente. Claro que si cuela, cuela, ya que si el cliente acepta semejantes precios la obra les sale tremendamente rentable. Moraleja: nunca aceptar el primer presupuesto que nos presenten.

También, lógicamente, tengo ya un presupuesto. Tal como está, me voy a ir a cerca de 65.000-70.000€, que es más que la cifra de referencia (60.000€) que me había marcado. Aún quedan un par de partidas importantes (a contratar a empresas externas) en las que estamos buscando algún proveedor más barato. Pero como dije en su momento, se trataba de una cifra simbólica ("diez millones de las antiguas pesetas") y me sigue saliendo la casa muchísimo más barata que cualquier piso de ciudad.

lunes, 30 de julio de 2007

Construir una casa: precio y la forma de pago

El precio

Se deberá trabajar sobre un precio cerrado, para evitar sorpresas. Si el contratista no reclama antes de firmar, no se podrán cambiar los precios después. En obras con posibles complicaciones, se pueden dejar las mediciones abiertas pero con precios de materiales cerrados.

El precio que nos propone el constructor debería incluir “todo”, es decir, la suma de costes directos, indirectos, gastos generales y beneficio industrial.
Costes directos son, fundamentalmente, materiales y mano de obra.
Los costes indirectos se fijan como un porcentaje sobre los costes directos, que servirá para cubrir gastos de seguros, imprevistos, instalación de obradores, etc.
Los gastos generales (impuestos, tasas, gastos financieros...) se calculan, nuevamente, como un porcentaje sobre los costes directos e indirectos.
El beneficio industrial es la ganancia del constructor, que no come del aire, y se estima en un 15-20% (negociable, como casi todo en esta vida).

Forma de pago

Cuidadito... lo mejor es especificar una forma de pago por etapas de cierre de obra, para no encontrarnos con que el constructor se ha gastado todo el dinero y nos pide más, con la casa todavía a medias. Habitualmente se abona una parte al iniciar los trabajos, y se van pagando las siguientes por certificaciones de obra controladas por el arquitecto. Se puede establecer en el contrato una penalización en caso de demora sobre los plazos establecidos.

Finalmente se puede establecer una fianza del orden del 5% del precio hasta que se termine toda la obra, y que se paga una vez que se ha verificado que todo está en orden.

Próximamente, cuando firme el contrato, pondré aquí un contrato tipo por si alguien quiere inspirarse o hacer alguna observación.

viernes, 27 de julio de 2007

Elegir constructor y negociar con él

Ya tenemos un hermoso proyecto de vivienda. Pero para que deje de ser hermoso sobre el papel y lo sea en la realidad, habrá que encomendar todo o casi todo el trabajo a un constructor. Lo de “casi todo” depende de lo manitas y apañaos que seamos, a la hora de hacer parte el trabajo nosotros mismos.

Como ya comenté, no deberíamos contratar a nadie sin haber pedido al menos tres presupuestos a constructores diferentes. Se les entrega una copia de los planos o del proyecto entero, con el presupuesto de ejecución material “ciego”, sin cifras. Por supuesto, les daremos todas las facilidades para que vean el terreno o el edificio a rehabilitar.

Los presupuestos que nos hagan llegar deberían ser lo más detallados posible, para conocer el alcance real de cada partida. De hecho, dos presupuestos de precio global similar pueden presentar precios muy diferentes por las mismas partidas, de modo que habrá que ver por qué: ¿Calidades diferentes? ¿Algún aspecto no incluido en el precio? ¿Precio inflado en algún caso?

Ojo con las calidades y los materiales, deben venir perfectamente definidos en el presupuesto, que luego ya se sabe lo que pasa: el precio nos parecía bueno pero los materiales son, como se suele decir, de calidad VPO.

Tareas que asume el constructor

El constructor elegido asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras indicadas, de acuerdo al proyecto, a la legislación en vigor, y a las instrucciones de la dirección de obra, todo ello en el plazo acordado.
Es recomendable establecer plazos fijos para cada etapa, para que no haya demoras.
Lógicamente el constructor podrá subcontratar algunos aspectos de la obra como electricidad y fontaneríadentro de los límites que se establezcan en el contrato y haciéndose responsable de ellos.

En general, son los constructores los que se van a proveer de todo el material necesario. Hay quien prefiere buscarlo por su cuenta, pero esto, que es bastante trabajo de por sí, nos va a obligar a una coordinación constante con el constructor para no dejarle desprovisto de materiales, lo que causaría una parada de la obra y un retraso en acabarla. Además, a menos que se tenga un buen contacto para proveerse de material, no vamos a ahorrar mucho dinero.

Lo único que es razonable tomar a nuestro cargo, es la elección de algunas partidas como sanitarios, griferías, azulejos y pintura. Además, según nuestro nivel e habilidad podemos hacer la instalación de alguna de ellas nosotros mismos.

miércoles, 18 de julio de 2007

Vivienda digna a precio asequible

Como véis aquí, no sólo es factible construir viviendas por 60.000 euros en autoconstrucción, sino también a escala mayor y obteniendo beneficios, que las empresas no son ONGs.

La clave es la misma de siempre:

Junto al abaratamiento del suelo, la clave para poder promover viviendas a estos precios, según Cayetano López, es la integración de los negocios de promoción y construcción. En su opinión, "esto permite ganar en eficacia y obtener un margen razonable para lo que se destila en construcción".

jueves, 12 de julio de 2007

Los ricos también lloran... para construir una casa

Llevo unos días sin escribir sobre la construcción de mi casa, pero es que no hay novedades: por ahora sólo puedo ir pidiendo presupuestos a los constructores mientras espero la licencia de obras. Así que os paso un enlace a un comentario de Martín Varsavsky, el fundador de Jazztel, sobre la construcción de un chalet.

Creo que su casa sale un poco más cara que la mía, pero esa es otra historia. Por lo que dice él y me cuentan los que se han atrevido con el proceso de la autoconstrucción, la realidad es que no ganas para aspirinas, por los dolores de cabeza que dan la Administración, los constructores y todos los demás. Pero el ahorro de costes lo compensa.

Además, la mejor solución es prevenir: hay que entender la terminología de la construcción e informarse de todos los trámites administrativos necesarios, para saber de qué le están hablando a uno. Os recomiendo www.soloarquitectura.com.

Un comentario final: como bien dice Varsavsky la actual subida de precios puede parecer buena para los que ya tienen una vivienda, pero descubrirás que no lo es cuando tengas un hijo y necesites otro dormitorio más. Tu vivienda, que vale su peso en oro es ahora una jaula de oro.

(Yo añadiría: no sólo si tienes un hijo, sino si quieres mudarte de ciudad para progresar en tu carrera o para reunirte con tu pareja, o cambiar de barrio porque tu trabajo te pilla lejos, en fin, tantas cosas que deberían ser más sencillas)

Como termina diciendo el autor: El precio actual de la vivienda es una condena a la parálisis. Nadie puede progresar.

domingo, 1 de julio de 2007

Proyecto básico y de ejecución

Ya está aquí: a partir de ahora, se solicita en el Ayuntamiento correspondiente la licencia de obras, entregando la solicitud y 2 copias del proyecto: una para el ayuntamiento, la otra para la Diputación Provincial. Ésta última deberá dar un informe (esperemos que favorable) en un mes, y con ese informe el ayuntamiento puede autorizar el inicio de la obra.

Estos son los planos del proyecto: una planta, 2 habitaciones, salón con chimenea, cocina, baño, una terracita y un trastero a la entrada para dejar las bicis sin ensuciarlo todo. Se conserva el muro de piedra original, las tejas en la medida de lo posible, y se abrirán ventanas de las llamadas mallorquinas, con contraventanas de madera. ¿Os gusta?



miércoles, 27 de junio de 2007

Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos

¡Por fin!




Ahora tengo que pagar los honorarios del arquitecto y recoger el proyecto visado en el colegio. En dicho proyecto, el arquitecto realiza un Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M) que es en lo que se basa para pedir sus honorarios (un porcentaje sobre el PEM).

Con una copia ciega (sin mostrar las cantidades) de ese presupuesto, en el que se detallan los trabajos a efectuar, podéis pedir presupuesto a varios constructores para ver lo que piden por llevarlo a cabo. Suele salir más de lo que el arquitecto estima en el PEM, no obstante conviene buscar y nunca aceptar el primer presupuesto que llegue a tus manos.

miércoles, 20 de junio de 2007

Diseñar uno mismo su propio chalet

No, no se crean que van a ahorrarse unos miles de euros en honorarios de arquitectos. Si queremos evitarnos muchísimos problemas con trámites y licencias, tendremos que recordar que la ley exige que todas las edificaciones tengan el visado de un arquitecto.

Sin embargo hay un cierto número de programas que nos permitirán "jugar" en 3D con la distribución y los volúmenes de las habitaciones, elegir la forma y disposición de las ventanas o visualizar los colores de suelos y paredes. Algunos de ellos, en su versión más sencilla son gratuitos: por ejemplo, puede usted descargarse en español el SketchUp, que pertenece a la misma empresa que el buscador Google.


Otro software gratuito que puede ser útil es el Floor Planner, que ayuda a crear un plano de la distribución de las habitaciones.

Entre los programas de pago, las opciones son muchas:

Architectural Series 4000, de Punch Software, es el más popular en Estados Unidos.

Better Homes and Gardens Home Designer, de la compañía Chief Architect, es sumamente completo: tiene una base de datos de elementos decorativos, permite modificar fotos de casas reales para ver el efecto de un cambio en la decoración, calcula cargas y cimientos, crea listas de materiales para calcular presupuestos aproximado e incluso evalúa si el proyecto se ajusta a los principios generales de construcción.



Y por último en español tenemos también Arquitecto 3d DX Home Edition, de Data Becker.

¡Ya estamos un poquito más cerca de tener nuestra propia casa!

jueves, 14 de junio de 2007

Hipoteca para autoconstrucción

Si estás leyendo esto y te parece interesante la idea, pero lo que no ves claro es cómo financiar la construcción de la vivienda, has de saber que cualquier banco estará en condiciones de ofrecerte una hipoteca en autopromoción o autoconstrucción, es decir que el préstamo se destina a la construcción de la vivienda, no a la compra de una vivienda terminada.

En mi caso, voy a tratar de no tener que recurrir a ello, pero para aquel al que le interese, voy a dar aquí unas informaciones sobre el préstamo para autoconstrucción:

Estos préstamos suelen concederse en entregas parciales contra certificaciones de obra que debe firmar el arquitecto, según un proyecto tasado. Según va transcurriendo la obra se te van haciendo abonos en cuenta.

Es posible que el valor del terreno no sea el suficiente para acceder al préstamo que pretendes, por lo que generalmente se te exigirán más garantías, avales, incluso llegar al extremo de hipotecar otra propiedad tuya.

La mayoría de estos préstamos adoptan un período de carencia que viene a durar lo que tardan en terminarse las obras. Al final del período de carencia, durante el cual se devengan sólo intereses de los saldos dispuestos, se procederá a iniciar la amortización del capital debido.

Los requisitos para solicitar el préstamo autopromotor no son muy diferentes de los necesarios para otros tipos de préstamos:

- Identificación personal: D.N.I. / N.I.F (o tarjeta de residencia). En el supuesto de persona casada, si la hipoteca se constituye sobre el domicilio habitual se precisa el consentimiento de ambos cónyuges.

- Información económica: últimas nóminas, declaración de la renta de los últimos años.

- Información sobre el inmueble:

  • Fotocopia de la escritura de la parcela objeto de edificación.

  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

  • Licencia de edificación.

  • Memoria, proyecto y presupuesto técnico de la edificación.

jueves, 7 de junio de 2007

Pasos a seguir para la construcción de una vivienda (I)

Mientras espero a que me lleguen los planos de la casa, voy a escribir este artículo detallando los pasos necesarios para construirse uno mismo su casa o chalet, en lo que se denomina autoconstrucción:

Lo primero será encontrar un solar que nos guste y para el que nos pidan un precio razonable. A continuación, habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en él y lo que no.

Tras revisar el Registro de la Propiedad, podemos comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.

Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

Lo siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto de Ejecución y estudio de seguridad y salud. Como parte del proyecto, nos calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y basado en su importe nos calculará sus honorarios.

Éstos son en teoría negociables puesto que la arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 8% y un 9% del P.E.M.

Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra suele salir un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., todos preferimos que éste sea más bien bajo y contamos ya con ello.

El arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea visado, es decir aprobado.

Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo par pedir presupuestos a los constructores. Yo solicité un presupuesto "ciego" (sin los precios, pero con el detalle de los trabajos a realizar) al arquitecto para dárselo a varias constructoras.

Ni se os ocurra dar el trabajo al primero que preguntéis: Hay que tener al menos tres ofertas encima de la mesa para tener una idea clara de pro donde van los tiros. Recordad que si un constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir que no, se descuelga con un precio más que inflado, y si cuela, cuela...

Los que tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra "porque no le llega"). En general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio.

Entre las restantes, probablemente la diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.

Hacer un contrato con la constructora lo más detallado posible. Incluir un control de calidad y un seguro de daños materiales.

¡Ya podemos empezar a construir!

miércoles, 16 de mayo de 2007

Coste "real" de una vivienda

El cálculo es muy simple: para obra nueva el coste de construcción se puede estimar en unos 600 euros por metro cuadrado construido, en un piso hecho con calidades normales, y un poco más si hablamos de una casa o chalet, debido a la necesidad de otros elementos como tejado y forjados. Este precio incluye lógicamente materiales, coste de la mano de obra y margen de beneficio para el constructor, que tiene que comer.

Ojo, que la figura del constructor no es la misma que la del promotor, o no lo tiene que ser necesariamente.

Ahora podemos echar cuentas y ver lo que cuesta construir una vivienda de 100 metros cuadrados. Sí, eso es, 60.000 euros. Diez millones de pesetas, para los que andáis todavía como yo.

¿Dónde va todo el dinero que cuesta hoy en día un piso?

El promotor como tal tiene un margen de beneficio que habitualmente era de un 10% del precio final, aunque en la locura del actual mercado inmobiliario es normal que sea de un 20% e incluso más. El resto, fundamentalmente, es el precio del suelo repercutido en el precio final de la vivienda.

Ahora elegid el piso de vustros sueños en cualquier listado de una inmobiliaria y haced cuentas: De toda esa pasta, cuánta se destina a resultados tangibles, a cosas que se pueden tocar: ladrillos, cemento, azulejos... Todo lo demás son márgenes de beneficio para otros, quienes lo único que hacen es aprovechar la situación de oferta y demanda.

Uno puede hacer dos cosas si de verdad quiere comprar hoy: resignarse y pagar una fortuna o buscar fuera de lo habitual, en áreas no publicitadas, quizá con menos ventajas pero donde podamos evitar el enorme peso del precio del suelo en el precio final. La compensación, son muchísimos miles de euros ahorrados cada año, en capital y en intereses de la hipoteca.

A mí las cuentas me salen muy claras...

lunes, 14 de mayo de 2007

Punto de partida



Vamos allá: Esta es la fachada de mi futura vivienda. Quizá no sea muy espectacular pero tiene potencial.




Éste es el aspecto actual del interior:






martes, 8 de mayo de 2007

Bienvenidos a mi casa

Hola a todos. Inicio hoy este blog porque tengo ganas de contar cómo voy a resolver mi problema con la vivienda. No es que tenga la fórmula para hacer que explote la burbuja inmobiliaria, pero sí que tengo un proyecto que a mí me resuelve la cuestión.

El hecho es que estamos todos los veinteañeros y treintañeros, mileuristas o no, deseando independizarnos pero las opciones son escasas (¡y caras!):

- hipoteca a tropecientos años vista, con un panorama de tipos de interés en ascenso y serias dudas sobre la evolución de los precios de los pisos ¿Será comprar piso ahora una buena inversión?

- alquiler caro, caro, caro. Vamos, que nuestro sueldo se queda en nada después de pagar la renta, y total ¿para qué? “alquilar es tirar el dinero”, o eso dicen...

- Nos quedan las opciones desesperadas: Compartir piso con dos o tres perfectos desconocidos... hasta ciertas edades de la vida puede tener su gracia, pero llegados a un cierto punto, gracia ya no tiene ninguna. Y vivir con los padres ya para que hablar.

Me temo que no voy a poder solucionarle la vida a mucha gente que vive y trabaja en grandes ciudades, pero para una ciudad de tamaño medio-pequeño (y precios medio-grandes) como la mía, sí es una solución.

En fin, lo que os voy a contar es el proceso de reforma, o mejor, de reconstrucción, de una casita en un pueblo: Precios, trámites, plazos, imprevistos... y resultados.

Contando mi experiencia espero ayudaros a todos a tener vivienda propia por un precio razonable, devolver algo de vida a esos pueblos tan cercanos y sin embargo tan olvidados, y sobre todo, ayudaros a escapar de los especuladores que tanto daño nos están haciendo a toda una generación de españolitos.