Pasos a seguir para la construcción de una vivienda (I)

Mientras espero a que me lleguen los planos de la casa, voy a escribir este artículo detallando los pasos necesarios para construirse uno mismo su casa o chalet, en lo que se denomina autoconstrucción:

Lo primero será encontrar un solar que nos guste y para el que nos pidan un precio razonable. A continuación, habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en él y lo que no.

Tras revisar el Registro de la Propiedad, podemos comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.

Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

Lo siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto de Ejecución y estudio de seguridad y salud. Como parte del proyecto, nos calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y basado en su importe nos calculará sus honorarios.

Éstos son en teoría negociables puesto que la arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 8% y un 9% del P.E.M.

Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra suele salir un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., todos preferimos que éste sea más bien bajo y contamos ya con ello.

El arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea visado, es decir aprobado.

Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo par pedir presupuestos a los constructores. Yo solicité un presupuesto "ciego" (sin los precios, pero con el detalle de los trabajos a realizar) al arquitecto para dárselo a varias constructoras.

Ni se os ocurra dar el trabajo al primero que preguntéis: Hay que tener al menos tres ofertas encima de la mesa para tener una idea clara de pro donde van los tiros. Recordad que si un constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir que no, se descuelga con un precio más que inflado, y si cuela, cuela...

Los que tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra "porque no le llega"). En general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio.

Entre las restantes, probablemente la diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.

Hacer un contrato con la constructora lo más detallado posible. Incluir un control de calidad y un seguro de daños materiales.

¡Ya podemos empezar a construir!