Mi casa por 60.000 euros

Cosas que hay que saber para construir una casa (II)

2009-06-18T08:17:00.000-07:00

Esta es la segunda parte del artículo "Cosas que hay que saber para construir una casa".

En cuanto al arquitecto y el proyecto de arquitectura...

Ata corto al arquitecto: Trabaja conjuntamente con él y asegúrate de que tratáis de prever los posibles problemas construtivos antes de que aparezcan. Esto hará que el resultado sea más satisfactorio. Me temo que el que elegimos nosotros tenía demasiada tendencia a copiar y pegar. No dedicó mucho tiempo a pensar antes de hacer el proyecto, cuáles eran los problemas y las soluciones. En nuestro caso no hizo ningún aporte al boceto inicial, se limitó a poco más que pasar a limpio un dibujo en una servilleta (y el delineante no era él). Realmente el proyecto es un trámite obligatorio, pero probablemente lo más caro en relación al esfuerzo que conlleva.

Y no, no me digan que la arquitectura es un proceso creativo: Lo será en grandes proyectos, pero en este caso, donde no había mucho que diseñar de por sí, se limitó a mandar a alguien que pasara a limpio un boceto. En cuanto al grueso de los cálculos y del texto que aparece en el proyecto, ya les digo que había mucha tendencia al copiar y pegar... y eso tiene el riesgo de que te pillen, sobre todo cuando no te das cuenta de que en el texto que estás copiando y pegando figura el nombre del pueblo equivocado. (Cosa en la que nadie del Colegio de Arquitectos reparó a la hora de visar el proyecto).

En países como Francia, por ejemplo, el diseño de una casa unifamiliar no requiere de un proyecto firmado por un arquitecto y visado por su colegio profesional, sino que lo puede realizar el propio constructor. Un trámite (y un gasto) de menos.

Por el contrario, a diferencia de otros arquitectos en otros casos de los que he oído hablar, se implicó a fondo en la dirección técnica de la obra, el seguimiento y la resolución de imprevistos. En este aspecto, impecable.

Haciendo un balance global, sin embargo, he de reconocer que le prefiero a él, con los pies bien puestos en la tierra, antes que a uno muy "artista" y "creativo".

En cuanto al proyecto en sí:

¿Qué no haría yo igual si pudiera volver atrás? Pues en este caso concreto, habría sido mejor no tratar de rehabilitar al máximo las estructuras existentes (de las cuales a la hora de la verdad se rescató bastante menos de lo que se pensaba en un principio) y directamente construir desde cero, respetando el estilo constructivo original, pero con mejor calidad (recordemos que este era un edificio rústico, construido de forma artesanal. El concepto de línea recta al parecer era desconocido en aquella época).

Cosas que hay que saber para construir una casa (I)

2009-06-17T08:01:00.000-07:00

Lecciones que hemos aprendido para la próxima vez que construya una casa:

En cuanto a los trabajadores:

Si eres autopromotor, como en este caso, no estás contratando empleados sino empresas constructoras (o autónomos, que vienen a ser empresas de un solo empleado). Por el contrario, ten mucho ojo si contratas directamente a trabajadores que no sean autónomos: en ese caso pasas a ser autoconstructor y estás complicándote mucho la vida, ya que tú eres responsable de contratos, seguros sociales, riesgos laborales y un largo etcétera.

En esto siempre es conveniente escuchar las historias de pesadilla que te cuenten las personas de tu entorno (todos sabrán de alguna), pero trata de enterarte bien de lo que de verdad pasó, ya que nueve de cada diez veces, la realidad es sólo vagamente parecida a la historia que te estén contando.

De las historias de terror que oí saqué mis conclusiones, que seguramente me permitieron esquivar más de un posible problema. Particularmente, no contratéis a nadie por horas, sino por un precio cerrado por la obra completa. De lo contrario, las obras se harán eternas. Una cosa que no hice y que he aprendido para la próxima: Es también recomendable acordar una fecha de fin de obra y una penalización en caso de retraso. A veces los constructores te dejan la obra parada por cualquier excusa mientras hacen otros trabajos más rentables en otro sitio.

Ni que decir tiene que no hay que contratar al primero que te llegue y te de un precio: pide al menos tres presupuestos. Siempre hay alguno que se va muy alto: Probablemente están ocupados con otra obra y es su forma de decirte que no les interesas (o no por un precio normal, que por el precio que te piden, si les dices que sí, la cosa ya cambia). Si alguno es sospechosamente más bajo que los demás, desconfía de él y trata de averiguar por qué esa discrepancia.

Para esto, como para todo en la vida, es conveniente saber y enterarse al máximo de qué es cada cosa, para que no te “vendan la moto”. Tampoco hace falta que te conviertas en arquitecto, pero sí deberían sonarte los nombres de las cosas, saber qué son y cual es su coste habitual.

Pide referencias de todos los constructores, y si es posible, ve a ver sus trabajos y habla con los dueños.
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Preferiblemente compra tú los materiales que se vayan necesitando, al menos los importantes. Esto te permitirá tener un control mucho mayor sobre tu presupuesto, evitarás sobrecostes innecesarios.

Acuerda un calendario de pagos a medida que se vaya haciendo la obra. En ningún caso adelantes dinero para materiales: te puedes encontrar con que el constructor se lo ha gastado en tapar otros agujeros, en cuyo caso te verás en la tesitura de, o bien demandarle e ir a juicio, o bien decirle que eso se lo vas a considerar pago anticipado de su trabajo y que siga con la obra. Probablemente esta es la opción menos mala, pero estás obligado a seguir con él si no quieres perder el dinero.

Sigue leyendo mis lecciones aprendidas sobre el arquitecto y el proyecto.

Construir una casa: conclusiones

2009-01-16T05:12:00.000-08:00

Escribo este artículo con mucho retraso con respecto a lo que cronológicamente hubiera correspondido, pero para que el blog mantenga una cierta cohesión interna, lo publico con la fecha “lógica” que hubiera debido tener.

A finales del 2008 se terminó de construir y amueblar la casa. La idea inicial era emplearla como residencia habitual pero por motivos de trabajo cambié de ciudad y por lo tanto de planes: la casa se alquila ahora como Casa Rural. En otro momento os comentaré algo más al respecto.

¿Cuáles son mis conclusiones? ¿Al final vale la pena el dedicar tiempo a hacerse una casa? La respuesta, al menso en mi caso, es un rotundo sí. Mis razones –que entiendo que no se el puedan aplicar a todo el mundo- son las siguientes:

1. Coste del suelo: Al buscar un terreno en una pequeña localidad, lo bastante cerca de la ciudad como para llegar en 15 minutos, pero no lo bastante cerca como para que la fiebre constructora y especulativa de la última década disparase los costes del terreno, he adquirido el terreno a un coste bastante bajo. Sin duda fue más caro de lo que hubiera sido unos años atrás, o previsiblemente dentro de unos años, pero en cualquier caso la repercusión del suelo representa una parte no superior al 15% del coste total de la construcción. En ciudad, esto sería impensable.

2. Coste de construcción: Al poderlo controlar hasta el último detalle, me evito pagar un sobrecoste debido a la presencia de intermediarios. Bien es cierto que el coste de construcción por metro cuadrado es mayor en el caso de una casa que en el caso de un piso, pero obviamente no puedo construir un bloque de apartamentos entero.

3. Diseño a tu gusto. Esta es una ventaja emocional más que económica, por supuesto, pero tiene también su importancia práctica, al poder acomodar la distribución interior a tus necesidades.

Además, de la experiencia se aprende y he sacado lecciones que me permitirán mejorar la rentabilidad de la construcción, acortar plazos y reducir costes. En un próximo artículo hablaré de ellas.

Hall de entrada

2008-12-29T10:27:00.000-08:00

Esta es la única parte de la casa que me faltaba por fotografiar una vez pintada: el hall de entrada. Como veis, he optado por un color siena que parecía menos fuerte en el bote... siempre me pasa lo mismo con estos colores: en el bote parecen una cosa y una vez aplicados en la pared, otra distinta.

De todos modos el resultado no ha sido catastrófico aunque a veces tengo la sensación, al abrir la puerta, de estar entrando en un resturante mexicano...

Cocina de la casa

2008-12-27T10:24:00.000-08:00

He aquí la cocina de la casa: azulejos de estilo campestre con una bonita moldura. La cocina es pequeña pero será suficiente para mis necesidades.

Me gusta el efecto de los azulejos en diagonal. ¿Cómo lo veis vosotros?

Salon comedor

2008-12-02T02:22:00.000-08:00

Esta es una foto del salón comedor de la casa: Como véis he optado por un blanco lo más luminoso posible para aprovechar la luz al máximo, ya que la única entrada de luz natural al salón es la puerta del patio, que es pequeño y poco luminoso.

No obstante, una vez barnizados los paneles y las vigas de madera del techo, el conjunto queda muy agradable. ¿No os parece?

Tengo sin embargo un problema de humedad, que se filtra desde el solar adyacente que es de tierra y está más alto que mi casa, al estar la calle en pendiente. Esto no tiene una fácil solución, de modo que opté por poner un panel de pladur en la pared del fondo (la que presentaba problemas de humedades en la parte baja). De este modo me aíslo de dichas humedades.

La solución aunque buena, no ha sido completa puesto que aparecen unas manchas, que son la prolongación de la humedad de la pared del fondo, en las dos esquinas inferiores de las dos paredes dyacentes. La solución en este caso ha sido aplicar una mano de pintura antihumedad, que espero que oculte las manchas de forma permanente.

Dormitorios

2008-11-28T02:06:00.000-08:00

Estas son las habitaciones ya pintadas. La pintura es de un color claro para aportar más luz a una casa que de pro sí no es excesivamente luminosa, y de aspecto satinado para que de relevancia a la textura rugosa de las paredes.

La verdad es que una vez pintadas, el resultado me desconcierta un poco. Yo compré una pintura de un tono crema o beige muy claro (Es una de pintura hecha con base blanca y pequeñas cantidades de tintes según el código de la pintura que se elige de un muestrario), pero una vez aplicada me da una impresión que no es exactamente beige sino que a veces veo como con u matiz verdoso. Ya no sé si es una obsesión o que pero la veo verde.

En fin, he probado a cubrir dando una mano adicional, por si el problema era que no cubría lo suficiente el color de la pared de fondo, pero no parece ser eso. Y yo en el bote la veo beige, pero en la pared en realidad no...

De momento lo dejaremos estar. Las fotos tienen el problema de que a veces el color no se representa con fidelidad, de moso que pueden resultar engañosas. Aquí las muestro, en todo caso, para que os hagáis una idea.

Por cierto, ¿Qué opináis de las piedras que dejo a la vista? Estaban en la pared original, de modo que las he dejado sin cubrir ni pintar y las barnizaré con un barniz especial para ladrillos y piedras, que las protege de la suciedad y las consolida para que no suelten arenilla.

Cocinas

2008-11-24T10:55:00.000-08:00

Post esponsorizado

A la hora de ponernos a pensar en amueblar la cocina, el nombre que primero se nos viene a la cabeza es The Singular Kitchen, la empresa de cocinas lider en el mercado español gracias a su excelente diseño y calidad.

Como dicen ellos, son cocinas singulares para gente singular. Hay gamas para todos los gustos, siempre buscando la excelencia.Desde el lujo a secas a la exclusividad, pasando por el gran lujo.

Pero también hay ocasiones de comprar algo elegante y a buen precio. A tu disposición hay una gran variedad de colores de frentes desde los más atrevidos, divertidos y vanguardistas, hasta los más clásicos, y con todo tipo de remates y detalles. Además existe la posibilidad de encargar una cocina totalmente personalizada y por supuesto a medida.

Aunque tienen muchas tiendas en un régimen similar al de los concesionarios oficiales repartidas por el mundo, todos los pedidos proceden de la fábrica central alemana. Pero claro, la organización y la logística no son problemas que asusten a los alemanes, en absoluto, así que la media de tiempo para servir una cocina montada puede estar en torno a las tres semanas, que no está nada mal...

Así qeu ya sabéis una opción a plantearse a la hora de montar la cocina. Yo desde luego la voy a tener muy en cuenta en mi casita.

Pintura de interiores

2008-10-11T14:46:00.000-07:00

Estos días estoy pintando el interior de la casa. Usaré una pintura satinada de tonos claros para aprovechar al máximo la luz natural de la casa, que no es excesivamente abundante los días nublados.

En una de las habitaciones se ven en la pared algunas de las piedras del muro original, que he optado por dejar visibles. Les aplicaré un barniz para que no se manchen con el uso diario de la casa. También aplicaré un barniz a la madera del interior del tejado.

Iré subiendo aquí las fotos a medida que lo haga.

Puerta principal en madera de iroco

2008-08-07T03:02:00.000-07:00

He aquí por fin instalada la puerta de entrada de la casa. En madera de iroco, que es la mas apta para exterior, y protegida por un tejadillo de las inclemencias del tiempo.

Puertas interiores en madera de pino

2008-08-05T12:38:00.000-07:00

Creo que ya comenté en un post anterior algo sobre la carpintería interior de la casa. La verdad es que a pesar de mis deseos de contener costes, la carpintería tanto interior como exterior es cara, y no he conseguido un suministrador que me ofreciese garantías de calidad a la vez que un producto a un precio significativamente más bajo que la competencia. Como en tantas ocasiones la palabra "competencia" aquí se tiene que emplear de una forma muy generosa, porque con precios tan sospechosamente parecidos dudo que todos estos instaladores están realmente compitiendo.

Para mí, esto tiene más de pacto no escrito para repartirse el mercado y mantener los precios en un determinado nivel, que con tratar de ganar clientes. Y en cuanto a ganarlos en cuestión de calidad, poco se puede hacer para diferenciarse con productos tan similares.

Bueno, tras mis protestas ante lo que considero precios escandalosos, os presento las fotos. Hay que reconocer que las puertas son bonitas ¿verdad? Hechas en madera de pino macizo, creo que armonizan a la perfección con el resto de la casa.

He aquí también la puerta de entrada al salón, a la que falta poner unos cristales esmerilados.

El cuarto de baño: sanitarios

2008-07-26T11:38:00.000-07:00

Os presento una fotografía del cuarto de baño virtualmente acabado, alicatado y con los sanitarios instalados. Se trata como veis de modelos sencillos, es decir económicos y funcionales, que es de lo que se trata en este proyecto: mantener costes bajos y un resultado correcto.

El cuarto de baño es bastante pequeño, pero creo que hemos conseguido aprovechar bien el espacio disponible en la casa creando un pequeño espacio rectangular. La ausencia de recovecos permite no desperdiciar espacios.

La fachada de la casa

2008-07-19T08:05:00.000-07:00

Creo que muchos os impacientábais por la ausencia de fotografías. La falta de tiempo tiene la culpa, pero creedme, esto marcha muy bien. He aquí la foto de la fachada de la casa, a falta únicamente de unos pocos remates.

Ya se ha realizado todo el revoco de la fachada con una mezcla de cemento blanco y arena cuyo specto se integra muy bien en la estética tradicional de los pueblos castellanos.

Como véis, también están puestas las puertas y ventanas. Ya solo me queda rematar el interior (ya están puestsa las puertas, os las enseñaré próximamente, pintar el interior y algún detalle más y podré disponer de mi casa ¡por fin!

Esta es mi casa ¿os gusta?

Hoteles Alicante

2008-07-19T07:58:00.000-07:00

Post financiado vía Zync

Si pensamos en turismo de sol y playa sin salir de la península, seguro que hay una serie de nombres de localidades costeras que son las primeras en venirnos a la cabeza: Benidorm, Torrevieja, Santa Pola, Altea… todas ellas en la provincia de Alicante, una pionera en el turismo playero desde sus inicios como motor de la economía española. Así que si queremos ser fieles a nuestras sagradas tradiciones nacionales y hacer una escapada veraniega a la playa, nada como esas localidades alicantinas para ello.

Es a la hora de preparar la logística, cuando llega en nuestra ayuda una empresa como Destinia, que con su página de Hoteles Alicante nos ayudará a buscar un alojamiento económico y de calidad, mediante sus búsquedas por localidad, tipo de hotel (categoría), régimen de alojamiento, etc. Por supuesto, introduciremos las fechas de entrada y salida, el tipo de habitaciones que deseamos y el número de personas que se van a alojar.

Podemos también ir directamente a la página que Destinia ha creado para cada una de las principales localidades de la provincia, y desde allí elegir hotel. La página es sencilla de usar y elegante en el diseño, pero lo mejor de Destinia es que nos garantiza el mejor precio en cada habitación de hotel. Además, para desplazarnos hasta allí una opción es la de comprar billetes de autobús en la propia página de Destinia, con lo que tendremos este asunto también resuelto.

Así pues, si las palabras sol, playa, chiringuito y paella os atraen ya sabéis cual es vuetro destino este verano. Para finalizar os presento el ya famoso anuncio de Destinia:

Alicatado del baño

2008-05-21T04:19:00.000-07:00

Una breve entrada para mostraros el resultado final del azulejado del baño. Los azulejos están elegidos en tonos claros para dar un poco más de sensación de amplitud, ya que es un cuarto de baño más bien pequeño.

Próximamente os mostraré las fotos de la cocina ya terminada de alicatar.

Exterior de la casa

2008-05-14T14:18:00.000-07:00

Pues aquí se ve como va a quedar la casa por fuera: en lugar de un mortero monocapa vamos a usar una solución muy sencilla pero estéticamente igual de atractiva: cemento blanco mezclado con arena, para darle ese tono que imita el del adobe.

De momento sólo hay un lateral de la casa, y aún no está terminado, pero nos podemos hacer una idea.

Escayolas de techo

2008-05-14T00:32:00.000-07:00

Estos días el escayolista ha estado poniendo los falsos techos de escayola en las habitaciones, baño y cocina.

Es sorprendente cómo mejora la sensación de amplitud de las habitaciones al poner la escayola: debido a la altura del techo, la sensación de estrechez y encajonamiento era muy fuerte. La escayola blanca las hace también más luminosas.

chimeneas y estufas (y IV)

2008-05-13T12:23:00.000-07:00

Voy a terminar esta serie con una selección de alternativas un tanto exóticas y poco conocidas:

La primera es la chimenea con circuito hidráulico, en la que la tradicional chimenea hace el papel de caldera para calefacción de toda la casa.

Es la opción más simple de aprovechamiento de la biomasa (leña) y permite la combustión eficiente de madera, astillas y briquetas.

Esta chimenea con circuito hidráulico se conecta con sus radiadores o suelo radiante como si de una caldera se tratase, formando un sistema de calefacción ecológico y económico con todas las garantías de seguridad.

La segunda es una curiosa chimenea de alcohol, que apenas contamina: solamente libera como resultado de la combustión, vapor de agua y una pequeña cantidad de CO2. De hecho, ni siquiera necesita salida de humos.

Chimeneas y estufas (tercera parte)

2008-05-11T01:51:00.000-07:00

Sin duda la estética de las chimeneas de obra no puede ser superada por las demás opciones, pero el alto consumo de leña hace que sean poco prácticas.

Una forma de mejorar el rendimiento es empotrar en el hueco de la chimenea una caja metálica con una puerta delantera acristalada, son los llamados inserts o cassettes. Las denominaciones a veces se intercambian, aunque en general la primera se suele usar cuando no disponen de ventiladores eléctricos y la segunda cuando sí los tienen.

Estos ventiladores tienen la misión de recuperar el calor de las paredes de la caja, haciendo pasar un flujo constante de aire por el espacio entre la estructura de obra y la caja en sí, y dirigiéndolo pro el frente hacia la sala a calefactar. La eficiencia es muy alta, aunque para algunas personas es un inconveniente el sonido suave pero constante del ventilador.

Chimeneas y estufas (II)

2008-05-10T11:23:00.000-07:00

Las chimeneas metálicas permiten aprovechar mucho mejor el calor generado al arder la madera, puesto que toda su superficie se calienta y emite el calor por radiación. Además, cuando tienen una puerta de cristal, se puede limitar el tiro (la entrada de aire) al mínimo necesario para mantener el fuego encendido y la temperatura deseada, sin consumir más leña de la necesaria.

El metal además, permite una gran cantidad de diseños siempre sobrios pero muy elegantes.

La hermana pequeña de la chimenea es la estufa. Las estufas modernas, de chapa de acero o aún mejor de hierro fundido, también poseen una alta eficiencia a la hora de aprovechar el calor generado para calentar la habitación y no perderlo.

Chimeneas y estufas de leña

2008-05-09T01:38:00.000-07:00

Pocas cosas pueden presumir de hacer tanto por crear un ambiente acogedor e incluso romántico en una casa rústica como una chimenea de leña, o su hermana menor la estufa de hierro fundido.

Existen varios modelos, desde los clásicos hogares abiertos, que son sin duda los más bonitos pero que desperdician una enorme cantidad de energía, a las chimeneas metálicas, los inserts empotrables o los de tipo cassette con turbinas eléctricas que difunden el aire por la habitación. En estos casos, existe además la posibilidad de repartir el aire caliente por todas las estancias de la casa a través de un sistema de conducciones.

Los hogares abiertos son las chimeneas de obra de toda la vida, y los hay en todos los estilos arquitectónicos, desde los más rústicos o incluso podríamos decir "étnicos", a los más clásicos, barrocos o los contemporáneos de líneas depuradas.

El gran problema (al menos en comparación con los demás sistemas) es la escasa eficiencia energética. Con el aire, y por lo tanto el oxígeno entrando libremente y de forma constante a la chimenea, la llama arde sin restricciones y quema muy rápido la madera. Sin embargo, una buena parte del calor es arrastrado hacia fuera de la casa por la corriente de aire caliente que sube permanentemente por la chimenea.

Una mejor opción es aprovechar las técnicas y materiales modernos para hacer una chimenea cerrada, con una pared frontal de cristal termorresistente. Eso lo podemos hacer, bien con una chimenea totalmente metálica, una estufa o un módulo insertable o cassette empotrado en el hueco del hogar de la chimenea. De todo esto hablaré en un próximo artículo.

Suelos de gres y cerámica

2008-05-09T00:22:00.000-07:00

La cerámica es, por su resistencia, la opciones más habitual para decorar el suelo de una casa en un entorno rural. Sus principales ventajas son los mínimos cuidados que necesita y su facilidad de instalación.

Buscaré una loseta rústica y resistente a la erosión, ya que no sólo la considero más adecuada al tema sino que las piedras que se quedan en los zapatos pueden deteriorarlas.

De forma general, la resistencia química es uno de los factores a tener en cuenta a la hora de comprar baldosas de suelo cerámico: la capacidad de soportar la acción de ciertas sustancias químicas permitirá que el suelo resista los productos de limpieza más abrasivos. Por otra parte, la resistencia al rayado se mide por el índice MOSH, que va del 1 al 10. La resistencia al rayado debe ser como mínimo de 5.

Una vez que se ha tenido en cuenta la capacidad de resistencia, es importante tener presente dónde se va a colocar, para así poder decidir el color más adecuado, la calidad de las baldosas o si se opta por colocar un suelo más resistente a climas complicados. Para la terraza son muy comunes los pavimentos extrusionados. Este tipo de suelo cerámico aguanta las heladas, lluvias, nieve y granizo, gracias a su mayor resistencia y a que tiene un mayor grosor. Suelen tener tonos muy acordes con los exteriores como colores marrones u ocres, que consiguen dar a terrazas, patios y porches un aspecto rústico y acogedor.

En mi caso eso es lo que haré para el pequeño patio, mientras que para la casa he optado por unas baldosas de interior de estilo rústico.

Casa 2.0

2008-04-22T14:58:00.001-07:00

Hoy he descubierto un blog en inglés que es lo mismo que éste, sólo que mucho mejor. Creado por Mark Brinkley, un verdadero "gurú" de la construcción y la autoconstrucción, que ha publicado varios libros y que cuenta un poco de todo en su blog.

Adaptado a las particularidades británicas, hay temas sobre arquitectura, normativa urbanística y de construcción, inversión inmobiliaria, autoconstrucción, materiales y técnicas de construcción... Espero que os resulte interesante.

Premarcos de obra para las puertas

2008-04-14T05:32:00.000-07:00

Antes de enyesar las paredes interiores ya se han colocado los premarcos de madera para las puertas interiores. Un premarco es un armazón (en este caso de madera) que se coloca en el hueco y permita garantizar las medidas necesarias para las puertas, facilitando luego su colocación. Aquí podéis ver uno:

Lo siguiente es enyesar todas las paredes y colocar el suelo (en mi caso baldosas de gres).

Carpintería: las puertas

2008-04-11T19:25:00.000-07:00

Las puertas interiores serán en madera de pino y al estilo castellano. Me salieron bien de precio y yo creo que harán muy buen efecto.

La puerta principal es de madera de iroco, más resistente a las inclemencias del tiempo y también en estilo castellano. No es como la de la imagen exactamente pero creo que nos podemos hacer una idea.

Promociones Inmobiliarias Madrid

2008-04-11T01:32:00.001-07:00

(ANÁLISIS PATROCINADO POR ZYNC)

Este articulo, como podéis ver no tiene absolutamente nada que ver con la casita que me estoy construyendo. Se trata de un comentario sobre una promoción de viviendas que la promotora Castellana2mil está construyendo en Sanchinarro, en la calle Ana de Austria, 101 a 111.

El comienzo de obra fue en Junio de 2007y el inicio de la venta en Enero de 2007. Podéis ver las fotos del progreso de la obra en su página web. La entrega está prevista para el 1er semestre de 2009.

El edificio tiene una planta en U que forma una urbanización cerrada con dos piscinas: interior y exterior, gimnasio y zonas ajardinadas y de juegos infantiles. Los accesos estarán controlados y vigilados de forma centralizada.

La tipología va desde las viviendas de un dormitorio a las de 4. Los bajos tienen jardín y los áticos una gran terraza. En total, hay 83 viviendas comercializadas, de las que quedan disponibles 28, y 173 plazas de garaje comercializadas, de las que hay aún disponibles 103.

Las calidades constructivas a mi juicio son altas, como lo suelen ser en la mayoría de viviendas en Sanchinarro. La fachada es una combinación de ladrillo visto, paneles de aluminio lacado y piedra natural.

La carpintería exterior es de aluminio lacado con rotura de puente térmico y vidrio doble con cámara de aire. La calefacción y climatización es de suelo radiante, y por último en cuanto a zonas comunes, la piscina cubierta, desde luego, es un plus que no se suele ver en muchas urbanizaciones.

Los precios empiezan con apartamentos de un dormitorio y 35 m2 a partir de los 275.000 euros.

Teléfono de contacto 91 323 88 10 para pedir más información.

Carpintería: Puertas y ventanas (II)

2008-04-08T07:09:00.000-07:00

Así pues, para las ventanas me quedaban únicamente las dos opciones más "corrientes": marcos de PVC o de aluminio.

Las ventanas de aluminio, con el nuevo código técnico de la edificación en vigor, deben incorporar rotura de puente térmico (RPT), una lámina aislante entre el metal de la parte exterior de la ventana y la parte del marco que da al interior de al casa. De lo contrario, el aislamiento térmico de la ventana sería muy escaso ya que el aluminio es muy buen conductor del calor.

La otra alternativa son las ventanas de PVC, un material plástico que proporciona buen aislamiento térmico. El interior del marco es de acero, lo que proporciona la necesaria rigidez estructural.

Ambos tipos de ventana se ofrecen con una decoración más o menos aceptable en imitación de la madera. He optado por el PVC debido al ahorro térmico y también a los plazos de entrega más rápidos.

El cristal hoy en día es doble y con cámara interior, el llamado genéricamente de tipo climalit, aunque Climalit es una marca. Normalmente los grosores de los cristales son de 4 o de 6 mm, y la cámara de aire interior es de 10, 12 o 16 mm. Existen también vidrios llamados de baja emisividad, que reducen la pérdida de calor a través de ellos.

Las medidas normalmente se indican con expresiones como 4+16+4, donde los números representan el grosor en mm de cada elemento.

Para climas muy rigurosos, riesgo de rotura o entornos ruidosos se dispone de dobles cámaras de aire con tres cristales en total. El llamado cristal de seguridad incorpora dos láminas de cristal de 3 mm juntas en el exterior, con la estructura 3+3+12+4, por ejemplo.

Carpinteria: puertas y ventanas para una casa rural

2008-04-08T03:15:00.000-07:00

Estas últimas semanas me he dedicado a buscar y seleccionar opciones para la carpintería exterior e interior de la casa, es decir las puertas de las habitaciones y las ventanas, balconeras y puertas exteriores.

Posibilidades no faltan: las opciones más habituales en pisos de ciudad son las ventanas de aluminio, con o sin puente térmico, o las de PVC (con estructura interna de acero).

No obstante, para una casa en un pueblo las opciones que estéticamente son correctas en una ciudad ya dejan de serlo. Mi opción inicialmente preferida eran las ventanas de madera, pero es cierto que la climatología no ayuda en esta zona de cambios bruscos de humedad y temperatura. Curiosamente, una ventana de madera, al parecer aguanta mucho mejor el clima lluvioso y húmedo del norte de España que el clima castellano.

Noté que los proveedores se cuidaban mucho de prometer nada al respecto de la duración de las ventanas, incluso con el mantenimiento de rigor y empleando maderas tropicales como el iroco, más resistentes a este clima que la madera de pino, por mucho tratamiento al autoclave que se le aplique. Esto, unido a los plazos de entrega más largos, me hicieron decantarme un tanto a mi pesar por soluciones más "modernas".

Probablemente la solución técnica y estéticamente mejor es la ventana mixta (aluminio por fuera y madera en la cara interior). Pero eso son "dos ventanas en una" con el consiguiente encarecimiento, y además seguía teniendo el problema de los largos plazos de entrega. Descartada también.

Detalles constructivos interiores

2008-04-07T07:39:00.001-07:00

Aquí veis como queda la estructura de madera del tejado vista desde dentro.

En el salón, al que corresponde esta foto, quedará visible.

Vista exterior de la obra

2008-04-07T07:09:00.000-07:00

Aquí os presento el estado de la construcción por fuera (hay poco progreso, la mayor parte del trabajo ha sido en el interior), así como algún detalle constructivo del tejado.

Preparación y nivelación del suelo

2008-04-07T07:02:00.000-07:00

Una vez construidos los tabiques se procedió a esparcir una capa de "piñoncillo" y cemento con el fin de nivelar las irregularidades del suelo y ocultar los tubos de calefacción, agua y electricidad que circulan ocultos bajo el suelo. En estas imágenes podéis ver el suelo ya nivelado.

Ahora la siguiente fase va a consistir en aplicar yeso en las paredes interiores para dejarlas preparadas para la pintura, y a continuación poner el suelo de gres y los azulejos de baño y cocina.

tabiques y distribución interior

2008-04-06T11:59:00.000-07:00

Una vez terminada la construcción de la cubierta, podemos empezar a construir los tabiques interiores, para dar forma a la distribución de la casa y sus habitaciones. A continuación, en esos tabiques se harán las rozas para dar paso a las conducciones del agua y de la electricidad.

Las fotografías están tomadas después de hacer las rozas como podéis ver.

En esta vemos la ventanita que comunica la cocina con el salón. De este modo espero tener todas o casi todas las ventajas de la "cocina americana" sin sus inconvenientes.

Colocación de las tejas

2008-04-06T11:36:00.000-07:00

A continuación pasamos a colocar las tejas sobre los rastreles y la lámina aislante. Para este tejado elegimos una teja curva de hormigón y de aspecto envejecido, que es muy resistente y fácil de colocar, además de integrarse fácilmente en el entorno del pueblo.

He aquí la casa con su tejado (a falta de unos cuantos remates):

Lámina impermeable y transpirable (Tyvek)

2008-04-06T11:14:00.000-07:00

Bueno, ya sé que llevo mucho tiempo sin escribir. Os agradezco las peticiones de que continúe, eso es señal de que lo que voy contando interesa.

Efectivamente no he actualizado el blog en casi dos meses, en general por falta de tiempo, aunque también por pereza cuando sí que tenía un rato. Pero estad tranquilos que la obra continúa a su ritmo y ya queda menos.

Voy a hacer una serie de varios posts en sólo uno o dos días para así alcanzar en el blog la situación real de los trabajos. En este, retomo la situación donde la dejé: estábamos colocando los paneles sandwich del tejado (Thermochip lo llaman muchos de forma genérica, aunque es una marca comercial).

Estos paneles se encajan unos con otros mediante unas lengüetas de madera que proporciona el fabricante. A continuación, y para garantizar que no haya riesgo de goteras aun en caso de problemas con las tejas, se cubre con una lámina impermeable y transpirable (Tyvek es la marca más habitual).

Sobre esta lámina se disponen los rastreles (tiras de madera que sirven de guía y soporte para la colocación de las tejas), como veis en la imagen.

Esto está ya listo para colocar las tejas.

Tejado con panel sandwich

2008-02-05T05:45:00.000-08:00

He aquí cómo va a quedar el tejado de la casa visto desde dentro, al menos en parte de ella, donde dejaré a la vista la estructura y la cara interna, muy decorativa, del panel sandwich. Bonito, ¿verdad? La madera y las vigas vistas en el salón, con un suelo rústico y la chimenea en el rincón van a dar un aire muy acogedor a la estructura.

Espero tener las tejas puestas pronto y a partir de ahí dedicar el tiempo a tabiquería e instalaciones interiores.

Que es el panel sandwich

2008-01-28T11:17:00.000-08:00

El panel sándwich está compuesto de dos tableros de madera unidos a un núcleo de espuma rígida de poliestireno extruido (XPS). Este material es excelente para la construcción de todo tipo de cubiertas tanto en viviendas individuales como colectivas, de nueva construcción o rehabilitadas.

La capa de madera exterior es hidrófuga o fenólica, para poder resistir la humedad y la lluvia, un núcleo de poliestireno cuya función principal viene dada por sus excelentes caracteríticas aislantes y un acabado interior decorativo en diferentes maderas, yesos o fibrocemento.

De este modo, con un solo elemento que destaca por su rápida colocación conseguimos cubrir tres necesidades fundamentales: cerramiento, aislamiento y acabado decorativo.

Presentan multitud de ventajas ya que por su ligereza permiten una fácil colocación en cubiertas tanto planas como inclinadas, con unas características óptimas para su aplicación en obra frente a los métodos tradicionales.

1.- Cara exterior. Tablero aglomerado hidrófugo o contrachapado fenólico.

2.- Núcleo aislante: Espuma rígida de Poliestireno Extruido (XPS).

3.- Lengüeta de tablero de fibra para ensamblado de paneles.

4.- Cara interior: Abeto barnizado, OSB, Viroc, etc.

Terminada la estructura

2008-01-27T07:07:00.000-08:00

Estos días de buen tiempo se ha podido trabajar a mejor ritmo y la estructura de cerchas y vigas de madera está ya prácticamente terminada. en el próximo artículo veremos ya cómo se recubre del llamado panel sandwich.

Construcción del tejado

2008-01-16T07:25:00.000-08:00

Pasito a pasito...

Lento pero seguro, así va avanzando. Hemos tenido retrasos debido al mal tiempo, peor como veis se ha avanzado un poco más.

Construcción del tejado de una casa

2008-01-11T12:46:00.000-08:00

Sé que llevaba mucho tiempo sin actualizar, por razones diversas (fundamentalmente retraso en recibir los materiales), pero al fin tengo fotos nuevas que poner:

Las cerchas de madera que van a sujetar el tejado se han colocado ya, y estamos procediendo a colocar las correas transversales sobre las cuales, posteriormente, se instalará el panel sandwich.

Posteriormente se construirán los triángulos en los extremos de la casa, que van a soportar la estructura del tejado junto con las cerchas. Se terminará de colocar las correas restantes, el panel sandwich, una lámina impermeabilizante y las tejas.

Con el techo terminado, creo que podremos decir ya eso de que "lo peor ha pasado ya" y a partir de ahí todo debería ser más fácil ya que se trabajará en el interior: tabiquería, fontanería y electricidad.

La vivienda en España

2007-12-31T10:31:00.000-08:00

Me despido este año 2007 con mis mejores deseos para el próximo 2008.
A ver si la construcción del tejado arranca de una vez (ha habido todo tipo de retrasos que ya parecen estar casi solucionados) y pronto puedo entrar a vivir en mi casita.

Entre tanto, me he entretenido preparando un nuevo blog, sobre el tema de la vivienda en España, que tratará los temas inmobiliarios desde una perspectiva más general, con atención a la economía, a los aspectos constructivos y sociales de la vivienda. Espero que os guste.

Feliz 2008.

Otro "promotor novato"

2007-12-01T12:54:00.000-08:00

Veo que no estoy solo en este mundo de la autopromoción, puesto que ayer encontré el blog de otra persona que se va a construir su propia casa: el Diario de un promotor novato.

Nuestro amigo Mac también cuenta paso a paso sus peripecias, con mucho humor y filosofía, de modo que creo que una visita a ese blog es más que interesante. Además, por lo que tengo entendido esa sí que va a ser una señora casa en condiciones y no la chocita que me estoy haciendo yo (no me entendáis mal: estoy encantado, a mí me va a solucionar por completo el peliagudo asunto de la vivienda y eso sin necesidad de hipotecarme).

Bueno Mac, sólo me queda desearte mucho ánimo y mucha paciencia: estoy seguro que al final (además de aprender mucho sobre este tema) tendrás una casa estupenda, por un precio con el que no podrías ni soñar en caso de comprarlo todo hecho.

Estructura de la cubierta en madera

2007-11-22T00:41:00.000-08:00

Estos días la obra marcha a ritmo lento por la lluvia y porque el próximo paso importante va a ser la colocación de la estructura del tejado, pero ésta no llegará hasta principios del mes próximo.

Se trata de una estructura en madera, que no pesa mucho de modo que los viejos muros de mampostería la sostendrán perfectamente. Además las cerchas de la estructura van a quedar vistas, al menos en el salón (tengo que decidir lo que hago con los dormitorios) cosa que va a mantener perfectamente el espíritu rural de la casa.

Sobre la estructura se colocará el panel sandwich, que es un excelente aislante térmico, y después la teja árabe o mixta. Creo que no voy a pasar frío el próximo invierno, entre los muros "de los de antes", el aislante y la chimenea tan chula que voy a poner.

Aislamiento térmico en los muros exteriores

2007-11-12T07:21:00.000-08:00

Hoy publico un post muy breve, solamente un par de fotos con detalles constructivos: En estos momentos se está haciendo la cámara de aislamiento térmico, encerrada entre dos capas de ladrillo en el muro exterior.

La segunda fotografía corresponde a la construcción de las paredes del pequeño patio interior, que quedará anexo a la cocina y al salón.

Cadena de enlaces

2007-11-10T14:19:00.000-08:00

Con el fin de dar a conocer un poco más este blog, voy a apuntarme a la cadena de enlaces que está en este post.
Si deseáis uniros a la cadena, habrá que copiar la lista que aparece en la entrada original y actualizarla cada semana antes del miércoles (o seréis borrados de la lista).

Cadena de Enlaces:

Diseñar - Chueco Designer -->http://www.chuecodesign.blogspot.com

Lo mejor en Videos Graciosos -->http://www.rincondelchueco.blogspot.com

Anime --> http://www.medanime.com

Cronicas de croque --> http://www.lacroque.com

bailando por el mundo --> http://estrellasyshow.blogspot.com/search/label/bailando

RBD --> http://rebelde.sobretodo.net/rbd

Don Omar Letra --> http://eldonomar.com

Videos Gratis --> http://videosgratisya.com

Discoteca --> http://discotecasesp.es

Mininova Torrents --> http://mininovatorrents.net

Esta casa es una ruina --> http://creatucasa.blogspot.com

Videos a dolor --> http://www.videosadolor.es

Ejercicios con pesas --> http://www.puntofape.com/

Memeodromo, memes y juegos --> http://www.memeodromo.com

Personal blog --> http://lacasadelrock.wordpress.com/

Relatos Mundo blog --> http://blogrelatos.wordpress.com/

RBD --> http://rbdwebnovelas.blogspot.com/

Diego Cabai Blog --> http://dcabai.blogspot.com

Noticias Articulos Bolivia --> http://www.tarijalibre.tarijaindustrial.com

Gas Hidrocarburos Bolivia --> http://gasenbolivia.wordpress.com

Bolivia en Blogs --> http://www.boliviaenblogs.com

Ofertas y Negocios --> http://www.ofertasynegocios.com

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Historias de un informático --> http://emilio.aesinformatica.com

Rastreando la Web --> http://www.pantanodelzujar.es/blog

Diseño web freelance --> http://studioweblife.com

RBD --> http://www.rbdlove.com

YouTube Videos --> http://youtubevideos.com.ar/

Caligrafía --> http://lacaligrafia.blogspot.com

Belleza, estética y salud --> http://100x100bella.blogspot.com

Mi casa por 60.000 euros --> http://micasapor60mil.blogspot.com

Miseria --> http://porquelavidaestanmiserable.blogspot.com

Compartamos Ideas --> http://xprograf.blogspot.com

Las queremos rubias --> http://lasqueremosrubias.blogspot.com

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Mascotas perros y gatos --> http://mascotasenelhogar.blogspot.com

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Diario de un Promotor Novato --> http://noteconstruyasunacasa.blogspot.com

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Paredes terminadas y zuncho de hormigón

2007-11-08T11:47:00.000-08:00

No me podréis negar que esto avanza muy rápido: la casa va tomando forma y lo que antes era un montón de piedras ahora ya son cuatro paredes en condiciones.

Hemos terminado la construcción de las paredes de ladrillo. Como veis, también se han colocado los cargaderos de hormigón que sostendrán el peso de la estructura sobre puertas y ventanas, de modo que la construcción ya ha adquirido en gran medida la forma definitiva. Así, hemos tomado sobre ella las medidas exactas para la estructura de madera del tejado y la hemos encargado. En un par de semanas, debería estar aquí.

Por encima de las paredes se ha realizado un zuncho de hormigón. El zuncho es una viga de hormigón armado realizada en la coronación del muro, con armaduras longitudinales (redondos) y armadura transversal (cercos). Esta estructura garantiza la rigidez de la estructura y distribuye uniformemente la carga del tejado sobre las paredes.

En las fotos se aprecia la armadura del zuncho, antes de verter el hormigón, a lo largo de una pared y un detalle de la unión de las armaduras del zuncho en la esquina. Todo esto queda cubierto por el hormigón, y cuando éste se endurece proporciona a la estructura la resistencia deseada.

Paredes de ladrillo

2007-11-02T11:04:00.000-07:00

Empezamos a levantar las nuevas paredes de ladrillo a partir de la parte baja, de piedra de mampostería, que mantendremos. Es un trabajo complicado, porque recordemos que las viejas paredes de piedra son bastante irregulares. Una vez eliminado el adobe y saneada la base de piedra se empieza a igualar a partir de ella con ladrillos rellenando los huecos hasta conseguir una linea recta al mismo nivel. También se empiezan a hacer los huecos de las ventanas, rebajando el muro allí donde sea necesario.

Derribo de las paredes

2007-10-30T15:10:00.000-07:00

Tras desmontar el tejado, es el turno de eliminar las paredes de adobe, en bastante mal estado en algunos puntos. Salvaremos no obstante, la parte inferior de los muros, hecha en piedra de mampostería, y que puede tener un muy buen aspecto una vez que se haga un rejuntado en condiciones para eliminar esos pegotes de cemento tan feos que se ven en algunos puntos.

Fotos del exterior y del interior de la futura vivienda:

Empieza la demolición

2007-10-26T14:38:00.000-07:00

¡La construcción de mi casa está ya en marcha, señoras y señores! Llevo más tiempo del que hubiera deseado sin escribir para contaros los progresos de la obra, pero que no os quepa duda, el proyecto de vivienda sigue adelante.

Los señores funcionarios de la Diputación Provincial se dignaron (¡por fin!) entregar su preceptivo informe, favorable en este caso, para que el Ayuntamiento me pudiese dar la licencia de obra y así empezar a construir. Esto fue hace un mes, y tras un par de semanas de resolver cuestiones menores (tiempo que por otra parte me sirvió para buscar y encontrar un presupuesto más barato para el tejado), pusimos la obra en marcha.

Para mantener un orden lógico en las fotos del proceso de la obra, voy a publicar varias entradas en los próximos días, correspondientes a las sesiones de fotos que ha hecho en esta última semana y media. Hoy empiezo con la demolición de la cubierta antigua, y en la próxima tanda de fotos veréis caer los muros de adobe.

El CTE, codigo tecnico de la edificacion (parte III)

2007-09-19T07:08:00.000-07:00

Ejecución de obra

Se requiere un aumento del control documental de la ejecución de obra y del control de calidad por parte el Director de Obra y el Director de Ejecución de la Obra, lo que conllevará:

» Las visitas de obra deben ser inspecciones de obra: no vale con ir a ver cómo está la obra sino que debe realizarse un programa de puntos de inspección que permita documentar el seguimiento realizado en obra.

» Los técnicos deberán reciclarse tecnológicamente para atender la mayor complejidad de las instalaciones y soluciones constructivas.

» El control de recepción de materiales obligará a conocer los Certificados y marcados y sus alcances.

» Deberá planificarse y exigir el control de ensayos y de ejecución. Todo ello, deberá registrarse en la Documentación de Control de Obra que se incorporará al Libro del Edificio.

Recomendaciones

» Solicite apoyo técnico a su Colegio Profesional y a Institutos de la Construcción especializados para estar actualizado respecto de los marcados y certificados de los productos.

» Solicite del proyectista ó elabore previo a efectuar las visitas de obra, un Programa de Puntos de Inspección en obra para facilitarle su trabajo en obra.

» Documente los cambios realizados en la obra e inclúyalos en la Documentación de Obra ejecutada.

» Solicite mayor información sobre las evaluaciones técnicas de idoneidad en los productos innovadores.

Los constructores deben cumplir lo que específica el proyecto y tener en cuenta:

» Es el responsable de recoger tos certificados de productos que se exigen en el proyecto y la documentación relacionada con el control de recepción de obra y entregarla al Director de Ejecución de obra.

» La mayor complejidad de la actividad constructora hará necesaria una renovación y formación continua de los técnicos y los trabajadores de las empresas, una mejora de la forma de construir y una receptividad adecuada a las nuevas soluciones > el CTE pretende erradicar modos de construir que se considerarán obsoletos.

» El grado de especialización de las empresas subcontratistas aumentará: se necesitarán de especialistas adecuados, especialmente en energía solar y domótica.

» Debe formar a los encargados de obra o personal responsable sobre los certificados de calidad, marcados de productos y demás documentación que debe recoger en obra para entregar al Director de Ejecución de la obra.

» Al contratar con los suministradores deberá especificar los requisitos de calidad y la documentación de aplicación de cada producto para que les sea entregado con los materiales.

» Conozca las evaluaciones técnicas de idoneidad para colocación de los productos y forme a su personal en los nuevos sistemas constructivos.

Usuarios finales

La reducción en la demanda energética de los edificios y la incorporación de placas solares supondrá un ahorro económico para el usuario que se prolongará durante toda la vida útil del edificio: El sobrecoste se verá compensado, en un periodo estimado entre 5 y 10 años.

La introducción de sistemas de energía solar para ACS en los edificios de vivienda implica fomentar una instalación centralizada, mucho más eficaz y capaz que las individuales, lo que provocará un cambio importante en la forma de entender y usar esta instalación.

La necesidad de ventilar de forma natural las estancias de la casas supondrá una mejora en la salubridad interior que debe conjugarse con un buen confort interior, que debe controlar el gasto de energía > Importancia del control domótico.

El usuario deberá conocer mejor cómo funciona su casa y cómo debe usar y mantenerla de forma adecuada para lograr un uso racional y respetuoso con el medio ambiente que contribuya al desarrollo sostenible global de nuestro planeta.

Gran ampliación de la actividad de la Industria auxiliar:

» Deben liderar la Innovación y aportar nuevas soluciones constructivas en una normativa que no impone ni proporciona recetas sino que puede cumplirse de diferente maneras.

» Destaca la necesidad de nutrir de Instalaciones solares en todas las obras > Fuerte demanda.

» Con el DB de Estructuras de Madera, se favorecerá la amplia utilización de estos tipos estructurales, que han aumentado su importancia de manera destacada en los últimos años.

» La exigencia de aportar marcados CE y certificados de calidad y el control de recepción de materiales exigirá una mejora de la calidad del producto fabricado.

» Algunos materiales o sistemas constructivos pueden perder cuota de su mercado actual; esta consecuencia del CTE podría suponer alguna dificultad para determinados fabricantes > pueden producirse nuevas reorientaciones empresariales a nuevos productos ó a plantearse ajustes de personal.

» Necesidad imperiosa de disponer de marcado CE y certificados de calidad de sus productos que les permitan competir en la obra.

» Elaboración de Manuales de colocación y de evaluaciones técnicas de idoneidad para todos aquellos productos innovadores que deseen colocar en obra.

Facilitar toda la información necesaria al proyectista para poder justificar el cumplimiento del CTE.

» Exigir toda la documentación generada en la construcción: proyecto finalmente ejecutado, con su control de calidad y de ejecución realizado y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio > Manual del Usuario.

» Apostar por los edificios con certificación de obra terminada que garantice las prestaciones de ese edificio.

» Utilizar adecuadamente la gestión de residuos y los sistemas domóticos de ahorro de energía.

» Realizar inspecciones periódicas de mantenimiento para alargar la vida útil de la vivienda y velar por un uso racional y sostenible.

El CTE, codigo tecnico de la edificacion (parte II)

2007-09-19T06:39:00.000-07:00

¿A quien afecta el nuevo Código Técnico de la Edificación?

Los proyectistas ven afectada su labor por el CTE:

» Cambio sustancial de la normativa: Gran esfuerzo de estudio e interpretación.

» Se modifica el contenido y estructura de los proyectos (fijados en un anexo) y se establece la obligación de justificación de cumplimiento del CTE.

» La incidencia de las instalaciones es cada vez mayor: La integración de la energía solar desde la Arquitectura es un gran reto.

» La necesidad de limitar la demanda energética impulsará los tradicionales principios de buena orientación, estudio diferenciado de fachadas según su posición y soluciones constructivas de mayor o menor capacidad de retener calor y disminuir las variaciones externas.

» Al ser prescriptivo y no descriptivo, los proyectistas tienen una amplia libertad en el momento del diseño y, también, una mayor carga de compromiso y de trabajo en la justificación de aquellas soluciones novedosas.

Recomendaciones

» Solicite apoyo técnico a su Colegio Profesional ó a Institutos de la Construcción para disponer de modelos de documentación y conocer las nuevas formas de justificar los proyectos.

» Actualice los programas de cálculo para que incluya los nuevos métodos del CTE.

» Infórmese sobre las características técnicas y certificados de calidad que deben cumplir los productos y materiales.

» Diseñe un pian de inspecciones de control de ejecución de obra para que se siga por la Dirección Facultativa de la obra.

Los promotores deberán asumir el impacto económico de aplicar la nueva normativa:

» Aumento de los costes finales de construcción: La instalación de las placas solares y el aumento del aislamiento térmico en los edificios generan sobrecostes sobre los actuales.

» Aumento de las reservas de espacio para albergar las nuevas instalaciones de evacuación de residuos y de energía solar.

» Contrapartida: Aumento de la calidad - edificios más eficientes energéticamente > ahorro de los usuarios > nuevos argumentos de venta.

» La aparición de certificados de calidad de obra terminada permitirán delimitar responsabilidades y evitar costes posteriores de post-venta debidas a reclamaciones.

» La entrega del Libro del Edificio y resto de documentación de la obra ejecutada permitirá trasladar a los usuarios las operaciones de uso y mantenimiento así como su responsabilidad.

Recomendaciones

» Solicite la certificación del edificio conforme al CTE para evitar posteriores reclamaciones de los usuarios.

» Entregue el Libro del Edificio e informe a los propietarios de las instrucciones de uso y mantenimiento, firmando el acta de entrega de dicho Libro.

» Considere los nuevos requisitos como oportunidades de venta pues las viviendas son más sostenibles y de mayor calidad que antes del Código Técnico de la Edificación.

» Contrate con profesionales que le garanticen el control documentado de la ejecución de obra y exija el cumplimiento estricto del CTE.

El CTE (codigo tecnico de la edificacion)

2007-09-19T06:27:00.000-07:00

Como sabéis por las fechas de los artículos del blog, en el momento de presentar el proyecto de construcción de esta casa ya era de aplicación el nuevo CTE. Entre otras cosas, esto implica mayores exigencias en cuanto a ahorro de energía (aislamiento térmico y uso de la energía solar para el agua caliente y calefacción) y otros aspectos.

Ya que quizá pueda ser de utilidad, os pongo a continuación un resumen de lo que es el CTE. En su mayor parte, está extraído de una Guía Rápida del CTE publicada por la Junta de Castilla y León.

¿qué es el Código Técnico de la Edificación?

El Código Técnico de la Edificación, CTE, es el marco normativo por el que se regulan las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de lo previsto en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

¿cuándo entró en vigencia?

Desde el día 28 de marzo de 2006, fecha de publicación del Decreto 314/2006.

¿A quién se aplica?

· El CTE será de aplicación a las edificaciones públicas y privadas cuyos proyectos precisen disponer de la correspondiente licencia o autorización legalmente exigible.

· El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción, ya sean residencial, dotacional o de equipamientos.

· Igualmente a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean compatibles con la naturaleza de la intervención y, en su caso, con el grado de protección que puedan tener los edificios afectados.

Objetivos

· Establecer exigencias básicas de calidad de edificios y de sus instalaciones.
· Codificar, revisar y reestructurar la normativa existente con un enfoque prestacional.
· Fomentar la innovación y el desarrollo tecnológico de nuevos productos.
· Apostar por la incorporación de medidas de sostenibilidad y ahorro energético.
· Ser susceptible de actualización periódica conforme a la evolución de la técnica.

Estructura del CTE

2 partes:

· Parte I

Establece las disposiciones y condiciones generales de aplicación del CTE y las exigencias básicas que deben cumplir los edificios, por tanto, es obligatorio. El objetivo de esta parte es garantizar el cumplimiento de las necesidades de uso del edificio.

. Parte II

Documentos Básicos "DB"

Son los instrumentos para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.

Contienen:

» la caracterización de las exigencias básicas y su cuantificación, en la medida en que el desarrollo científico y técnico de la edificación lo permite, mediante el establecimiento de los niveles o valores límite de las prestaciones de los edificios.

» unos procedimientos cuya utilización acredita el cumplimiento de aquellas exigencias básicas, concretados en forma de métodos de verificación o soluciones sancionadas por la práctica.

« También podrán contener remisión o referencia a instrucciones, reglamentos u otras normas técnicas a los efectos de especificación y control de los materiales, métodos de ensayo y datos o procedimientos de cálculo, que deberán ser tenidos en cuenta en la redacción del proyecto del edificio y su construcción.

Las obras, por fin

2007-09-14T15:04:00.000-07:00

Pues sí, tras meses de trámites y búsquedas de presupuestos, empiezan las obras.

Desde hace un par de semanas estamos haciendo obra menor (demoler tabiques y excavar las arquetas) a la espera del (ya inminente, creo) permiso de obras para demoler parcialmente el edificio. He aquí las fotos de los primeros pasitos de la construcción.

El exterior: ¡por fin se ve movimiento!

El interior, una vez derribada la tabiquería y las divisiones existentes:

Las arquetas que van a formar parte del sistema de desague del edificio:

Y esto de aquí es un muro de ladrillos que tenemos que construir ya que la seperación con el edificio anexo es en su totalidad parte del otro edificio:

Costes de rehabilitación o construcción de una vivienda

2007-09-06T08:53:00.001-07:00

Estos son unos promedios de lo que he visto que cuesta construir o rehabilitar una vivienda en zona rural. Por supuesto, esto es meramente orientativo, se basa únicamente en mi experiencia personal y puede variar muchísimo según zonas, calidades, dificultad del terreno y muchas otras circunstancias, así que no os lo toméis al pie de la letra. Espero que os ayude de todos modos

Presupuesto estimado para una vivienda nueva de 100 m2:

1. Movimiento de tierras

Limpieza del terreno, nivelación, excavaciones para zanjas de cimentación y
muros de contención, rellenos, apisonados, perfilado de taludes y transporte de tierras.
2.800€

2. Cimentación

Hormigón de limpieza, zapatas, muros de contención, soleras y encachados.
7.000€

3. Saneamientos

Acometidas generales, arquetas, tuberías, bajantes y canalones.
2.000€

4. Estructura

Muros de carga y forjado sanitario con viguetas de hormigón, zunchos, forjado
unidireccional, losa de escalera.
25.000€

5. Albañilería

Fachadas, particiones (muros, tabiques), recibidos (de cercos, barandillas, bañeras),
aislamientos, conductos de ventilación, chimeneas, formación de escaleras,
revestimientos, cargaderos, ayudas de albañilería.
20.000€

6. Cubiertas e impermeabilizaciones

Tejas, placas Onduline, tablero sandwich con estructura de madera.
7.000€

7. Instalaciones de electricidad y telecomunicaciones.

Acometida, cajas de protección, contador, línea repartidora, derivación individual,
puntos de luz, tomas corrientes, cuadro de protección, red general de tierra, equipos de recepción de antena terrestre, digital, vía satélite, FM, telefonía, portero eléctrico.
2.500€

8. Instalaciones de fontanería y sanitarios

Acometida, contador, tuberías, montantes, red de distribución interior agua fría y
caliente, desagües, botes sifónicos, aparatos sanitarios colocados, griferías.
6.000€

9. Calefacción

Caldera, radiadores-emisores, red bitubular empotrada de cobre aislada.
3.000€

10. Revestimientos

Revocos exteriores, guarnecidos y enlucidos en superficies horizontales y verticales,
falsos techos, alicatados, pavimentos, alféizares, escaleras, encimeras, encachados
y encintados exteriores.
20.000€

11. Carpintería

Puertas de acceso y puertas de paso, portón exterior, ventanas, barandillas y pasamanos de madera de ipe, colocadas y terminadas.
6.000€

12. Pinturas

Barniz de poro abierto para carpinterías y barandillas exteriores, de esmalte acrílico para puertas de paso, de pintura plástica para interior.
2.000€

13. Urbanización interior

Vallados perimetrales, cercas, muros de contención forrados en piedra seca, muretes
para formación de taludes y bancales, escaleras, terrazas.
2.000€

14. Energía solar térmica

Colector solar plano, depósito acumulador con intercambiador, instalados.
2.000€

TOTAL

107.300€

Presupuesto estimado para una rehabilitación de una vivienda de 100 m2

1. Actuaciones previas y demoliciones

Demolición de construcción auxiliar, de cubierta completa, de compartimentaciones,
forjados, desmonte de carpinterías, apertura de huecos y equipamientos fijos, picados de revocos.
5.000€

2. Saneamiento horizontal

Arquetas, colector y tubería de PVC, estación depuradora, canaletas y tuberías de
drenaje, lámina drenante, relleno de grava.
5.500€

3. Cimentaciones y Estructuras

Zapatas, placas de anclaje, pilares, vigas y zunchos formados por perfiles laminados de acero, forjados de vigas de hormigón pretensado autorresistente y semirresistente,
hormigón armado, controles y ensayos.
15.000€

4. Cubierta

Teja árabe reciclada, placas Onduline, entablonado de madera, aislante de corcho
negro, enrastrelado, entablonado reciclado, estructura de madera recuperada previa
limpieza y tratamiento de prevención. Canalones y bajantes.
10.000€

5. Albañilería y aislamientos

Fábrica de ladrillo para formación de tabiques tambor, frentes de forjados y
dinteles, consolidación muros de adobe, cargaderos de hormigón pretensado,
formación de abocinados en huecos, recibido de cercos en tabiques y muros, recibido de barandillas y rejas metálicas, chimenea, campana de obra, conductos de ventilación, formación peldaños.
14.000€

6. Revestimientos, solados y alicatados

Revocos de cal pigmentados para exterior e interior, guarnecidos y enlucidos de yeso,
cielorrasos aplicados de yeso, recrecidos, pavimento de barro artesanal, alicatados con azulejos artesanales, alféizares de piedra apomazada, peldaños de barro y cerámica esmaltada.
20.000€

7. Carpintería y cerrajería

Puerta de entrada en madera maciza reciclada, carpintería exterior para ventanas,
contraventanas, todo de iroko, frentes para armarios, puertas de paso con vidrio
repartido, rejas de tubo metálico, barandillas de hierro, cancelas.
6.000€

8. Instalaciones eléctricas y telecomunicaciones....

Acometida, cajas de protección, contador, línea repartidora, derivación individual,
puntos de luz, tomas corrientes, cuadro de protección, red general de tierra, equipos de recepción de antena terrestre, digital, vía satélite, FM, telefonía, portero eléctrico.
2.500€

9. Instalación de fontanería y sanitarios

Acometida, contador, tuberías, montantes, red de distribución interior agua fría y caliente, desagües, botes sifónicos, para un baño con bañera y ducha y un aseo con ducha, lavadero y cocina, aparatos sanitarios colocados, griferías.
5.000€

10. Calefacción

Depósito para gas propano, instalación interior para gas propano, caldera mural,
mixta y estanca, suelo radiante por agua a baja temperatura con central de regulación, sondas y termostatos de temperatura interior y exterior.
7.000€

11. Pinturas y tratamientos para madera

Barniz de poro abierto para carpinterías, de esmalte acrílico para puertas de paso, de pintura plástica para interior, viguerías vistas y pilares de madera.
2.500€

TOTAL

92.500€

Avanzamos lento pero seguro

2007-08-28T12:03:00.000-07:00

¿Me habíais echado de menos? Llevo prácticamente un mes sin escribir, pero es que no había grandes novedades.

En realidad, sigue sin haberlas: a falta del preceptivo informe de la Diputación Provincial, necesario para que el Ayuntamiento me conceda la licencia de obras, no puedo efectuar todavía ninguna obra importante en la casa. Como todos me decían, y efectivamente he comprobado, Agosto es un mes completamente perdido en cuestiones de burocracia y Administración Pública. Nada se mueve...

Por lo demás, ya tengo constructor. Aunque ya sabía que pasaría esto, no deja de sorprenderme que las diferencias entre presupuestos sean tan abismales (más del doble en algún caso). Se comenta a menudo que muchas empresas, en lugar de decir que no a aquello que no les interesa, presentan un presupuesto completamente disparatado para disuadir al cliente. Claro que si cuela, cuela, ya que si el cliente acepta semejantes precios la obra les sale tremendamente rentable. Moraleja: nunca aceptar el primer presupuesto que nos presenten.

También, lógicamente, tengo ya un presupuesto. Tal como está, me voy a ir a cerca de 65.000-70.000€, que es más que la cifra de referencia (60.000€) que me había marcado. Aún quedan un par de partidas importantes (a contratar a empresas externas) en las que estamos buscando algún proveedor más barato. Pero como dije en su momento, se trataba de una cifra simbólica ("diez millones de las antiguas pesetas") y me sigue saliendo la casa muchísimo más barata que cualquier piso de ciudad.

Construir una casa: precio y la forma de pago

2007-07-30T04:29:00.000-07:00

El precio

Se deberá trabajar sobre un precio cerrado, para evitar sorpresas. Si el contratista no reclama antes de firmar, no se podrán cambiar los precios después. En obras con posibles complicaciones, se pueden dejar las mediciones abiertas pero con precios de materiales cerrados.

El precio que nos propone el constructor debería incluir “todo”, es decir, la suma de costes directos, indirectos, gastos generales y beneficio industrial.
Costes directos son, fundamentalmente, materiales y mano de obra.
Los costes indirectos se fijan como un porcentaje sobre los costes directos, que servirá para cubrir gastos de seguros, imprevistos, instalación de obradores, etc.
Los gastos generales (impuestos, tasas, gastos financieros...) se calculan, nuevamente, como un porcentaje sobre los costes directos e indirectos.
El beneficio industrial es la ganancia del constructor, que no come del aire, y se estima en un 15-20% (negociable, como casi todo en esta vida).

Forma de pago

Cuidadito... lo mejor es especificar una forma de pago por etapas de cierre de obra, para no encontrarnos con que el constructor se ha gastado todo el dinero y nos pide más, con la casa todavía a medias. Habitualmente se abona una parte al iniciar los trabajos, y se van pagando las siguientes por certificaciones de obra controladas por el arquitecto. Se puede establecer en el contrato una penalización en caso de demora sobre los plazos establecidos.

Finalmente se puede establecer una fianza del orden del 5% del precio hasta que se termine toda la obra, y que se paga una vez que se ha verificado que todo está en orden.

Próximamente, cuando firme el contrato, pondré aquí un contrato tipo por si alguien quiere inspirarse o hacer alguna observación.

Elegir constructor y negociar con él

2007-07-27T03:34:00.000-07:00

Ya tenemos un hermoso proyecto de vivienda. Pero para que deje de ser hermoso sobre el papel y lo sea en la realidad, habrá que encomendar todo o casi todo el trabajo a un constructor. Lo de “casi todo” depende de lo manitas y apañaos que seamos, a la hora de hacer parte el trabajo nosotros mismos.

Como ya comenté, no deberíamos contratar a nadie sin haber pedido al menos tres presupuestos a constructores diferentes. Se les entrega una copia de los planos o del proyecto entero, con el presupuesto de ejecución material “ciego”, sin cifras. Por supuesto, les daremos todas las facilidades para que vean el terreno o el edificio a rehabilitar.

Los presupuestos que nos hagan llegar deberían ser lo más detallados posible, para conocer el alcance real de cada partida. De hecho, dos presupuestos de precio global similar pueden presentar precios muy diferentes por las mismas partidas, de modo que habrá que ver por qué: ¿Calidades diferentes? ¿Algún aspecto no incluido en el precio? ¿Precio inflado en algún caso?

Ojo con las calidades y los materiales, deben venir perfectamente definidos en el presupuesto, que luego ya se sabe lo que pasa: el precio nos parecía bueno pero los materiales son, como se suele decir, de calidad VPO.

Tareas que asume el constructor

El constructor elegido asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras indicadas, de acuerdo al proyecto, a la legislación en vigor, y a las instrucciones de la dirección de obra, todo ello en el plazo acordado.
Es recomendable establecer plazos fijos para cada etapa, para que no haya demoras.
Lógicamente el constructor podrá subcontratar algunos aspectos de la obra como electricidad y fontaneríadentro de los límites que se establezcan en el contrato y haciéndose responsable de ellos.

En general, son los constructores los que se van a proveer de todo el material necesario. Hay quien prefiere buscarlo por su cuenta, pero esto, que es bastante trabajo de por sí, nos va a obligar a una coordinación constante con el constructor para no dejarle desprovisto de materiales, lo que causaría una parada de la obra y un retraso en acabarla. Además, a menos que se tenga un buen contacto para proveerse de material, no vamos a ahorrar mucho dinero.

Lo único que es razonable tomar a nuestro cargo, es la elección de algunas partidas como sanitarios, griferías, azulejos y pintura. Además, según nuestro nivel e habilidad podemos hacer la instalación de alguna de ellas nosotros mismos.

Vivienda digna a precio asequible

2007-07-18T02:46:00.000-07:00

Como véis aquí, no sólo es factible construir viviendas por 60.000 euros en autoconstrucción, sino también a escala mayor y obteniendo beneficios, que las empresas no son ONGs.

La clave es la misma de siempre:

Junto al abaratamiento del suelo, la clave para poder promover viviendas a estos precios, según Cayetano López, es la integración de los negocios de promoción y construcción. En su opinión, "esto permite ganar en eficacia y obtener un margen razonable para lo que se destila en construcción".

Los ricos también lloran... para construir una casa

2007-07-12T05:16:00.000-07:00

Llevo unos días sin escribir sobre la construcción de mi casa, pero es que no hay novedades: por ahora sólo puedo ir pidiendo presupuestos a los constructores mientras espero la licencia de obras. Así que os paso un enlace a un comentario de Martín Varsavsky, el fundador de Jazztel, sobre la construcción de un chalet.

Creo que su casa sale un poco más cara que la mía, pero esa es otra historia. Por lo que dice él y me cuentan los que se han atrevido con el proceso de la autoconstrucción, la realidad es que no ganas para aspirinas, por los dolores de cabeza que dan la Administración, los constructores y todos los demás. Pero el ahorro de costes lo compensa.

Además, la mejor solución es prevenir: hay que entender la terminología de la construcción e informarse de todos los trámites administrativos necesarios, para saber de qué le están hablando a uno. Os recomiendo www.soloarquitectura.com.

Un comentario final: como bien dice Varsavsky la actual subida de precios puede parecer buena para los que ya tienen una vivienda, pero descubrirás que no lo es cuando tengas un hijo y necesites otro dormitorio más. Tu vivienda, que vale su peso en oro es ahora una jaula de oro.

(Yo añadiría: no sólo si tienes un hijo, sino si quieres mudarte de ciudad para progresar en tu carrera o para reunirte con tu pareja, o cambiar de barrio porque tu trabajo te pilla lejos, en fin, tantas cosas que deberían ser más sencillas)

Como termina diciendo el autor: El precio actual de la vivienda es una condena a la parálisis. Nadie puede progresar.

Proyecto básico y de ejecución

2007-07-01T12:20:00.000-07:00

Ya está aquí: a partir de ahora, se solicita en el Ayuntamiento correspondiente la licencia de obras, entregando la solicitud y 2 copias del proyecto: una para el ayuntamiento, la otra para la Diputación Provincial. Ésta última deberá dar un informe (esperemos que favorable) en un mes, y con ese informe el ayuntamiento puede autorizar el inicio de la obra.

Estos son los planos del proyecto: una planta, 2 habitaciones, salón con chimenea, cocina, baño, una terracita y un trastero a la entrada para dejar las bicis sin ensuciarlo todo. Se conserva el muro de piedra original, las tejas en la medida de lo posible, y se abrirán ventanas de las llamadas mallorquinas, con contraventanas de madera. ¿Os gusta?

Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos

2007-06-27T07:05:00.000-07:00

¡Por fin!

Ahora tengo que pagar los honorarios del arquitecto y recoger el proyecto visado en el colegio. En dicho proyecto, el arquitecto realiza un Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M) que es en lo que se basa para pedir sus honorarios (un porcentaje sobre el PEM).

Con una copia ciega (sin mostrar las cantidades) de ese presupuesto, en el que se detallan los trabajos a efectuar, podéis pedir presupuesto a varios constructores para ver lo que piden por llevarlo a cabo. Suele salir más de lo que el arquitecto estima en el PEM, no obstante conviene buscar y nunca aceptar el primer presupuesto que llegue a tus manos.

Diseñar uno mismo su propio chalet

2007-06-20T08:44:00.000-07:00

No, no se crean que van a ahorrarse unos miles de euros en honorarios de arquitectos. Si queremos evitarnos muchísimos problemas con trámites y licencias, tendremos que recordar que la ley exige que todas las edificaciones tengan el visado de un arquitecto.

Sin embargo hay un cierto número de programas que nos permitirán "jugar" en 3D con la distribución y los volúmenes de las habitaciones, elegir la forma y disposición de las ventanas o visualizar los colores de suelos y paredes. Algunos de ellos, en su versión más sencilla son gratuitos: por ejemplo, puede usted descargarse en español el SketchUp, que pertenece a la misma empresa que el buscador Google.

Otro software gratuito que puede ser útil es el Floor Planner, que ayuda a crear un plano de la distribución de las habitaciones.

Entre los programas de pago, las opciones son muchas:

Architectural Series 4000, de Punch Software, es el más popular en Estados Unidos.

Better Homes and Gardens Home Designer, de la compañía Chief Architect, es sumamente completo: tiene una base de datos de elementos decorativos, permite modificar fotos de casas reales para ver el efecto de un cambio en la decoración, calcula cargas y cimientos, crea listas de materiales para calcular presupuestos aproximado e incluso evalúa si el proyecto se ajusta a los principios generales de construcción.

Y por último en español tenemos también Arquitecto 3d DX Home Edition, de Data Becker.

¡Ya estamos un poquito más cerca de tener nuestra propia casa!

Hipoteca para autoconstrucción

2007-06-14T10:08:00.000-07:00

Si estás leyendo esto y te parece interesante la idea, pero lo que no ves claro es cómo financiar la construcción de la vivienda, has de saber que cualquier banco estará en condiciones de ofrecerte una hipoteca en autopromoción o autoconstrucción, es decir que el préstamo se destina a la construcción de la vivienda, no a la compra de una vivienda terminada.

En mi caso, voy a tratar de no tener que recurrir a ello, pero para aquel al que le interese, voy a dar aquí unas informaciones sobre el préstamo para autoconstrucción:

Estos préstamos suelen concederse en entregas parciales contra certificaciones de obra que debe firmar el arquitecto, según un proyecto tasado. Según va transcurriendo la obra se te van haciendo abonos en cuenta.

Es posible que el valor del terreno no sea el suficiente para acceder al préstamo que pretendes, por lo que generalmente se te exigirán más garantías, avales, incluso llegar al extremo de hipotecar otra propiedad tuya.

La mayoría de estos préstamos adoptan un período de carencia que viene a durar lo que tardan en terminarse las obras. Al final del período de carencia, durante el cual se devengan sólo intereses de los saldos dispuestos, se procederá a iniciar la amortización del capital debido.

Los requisitos para solicitar el préstamo autopromotor no son muy diferentes de los necesarios para otros tipos de préstamos:

- Identificación personal: D.N.I. / N.I.F (o tarjeta de residencia). En el supuesto de persona casada, si la hipoteca se constituye sobre el domicilio habitual se precisa el consentimiento de ambos cónyuges.

- Información económica: últimas nóminas, declaración de la renta de los últimos años.

- Información sobre el inmueble:

Fotocopia de la escritura de la parcela objeto de edificación.

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

Licencia de edificación.

Memoria, proyecto y presupuesto técnico de la edificación.

Pasos a seguir para la construcción de una vivienda (I)

2007-06-07T10:39:00.000-07:00

Mientras espero a que me lleguen los planos de la casa, voy a escribir este artículo detallando los pasos necesarios para construirse uno mismo su casa o chalet, en lo que se denomina autoconstrucción:

Lo primero será encontrar un solar que nos guste y para el que nos pidan un precio razonable. A continuación, habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en él y lo que no.

Tras revisar el Registro de la Propiedad, podemos comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.

Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

Lo siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto de Ejecución y estudio de seguridad y salud. Como parte del proyecto, nos calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y basado en su importe nos calculará sus honorarios.

Éstos son en teoría negociables puesto que la arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 8% y un 9% del P.E.M.

Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra suele salir un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., todos preferimos que éste sea más bien bajo y contamos ya con ello.

El arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea visado, es decir aprobado.

Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo par pedir presupuestos a los constructores. Yo solicité un presupuesto "ciego" (sin los precios, pero con el detalle de los trabajos a realizar) al arquitecto para dárselo a varias constructoras.

Ni se os ocurra dar el trabajo al primero que preguntéis: Hay que tener al menos tres ofertas encima de la mesa para tener una idea clara de pro donde van los tiros. Recordad que si un constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir que no, se descuelga con un precio más que inflado, y si cuela, cuela...

Los que tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra "porque no le llega"). En general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio.

Entre las restantes, probablemente la diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.

Hacer un contrato con la constructora lo más detallado posible. Incluir un control de calidad y un seguro de daños materiales.

¡Ya podemos empezar a construir!

Coste "real" de una vivienda

2007-05-16T07:44:00.000-07:00

El cálculo es muy simple: para obra nueva el coste de construcción se puede estimar en unos 600 euros por metro cuadrado construido, en un piso hecho con calidades normales, y un poco más si hablamos de una casa o chalet, debido a la necesidad de otros elementos como tejado y forjados. Este precio incluye lógicamente materiales, coste de la mano de obra y margen de beneficio para el constructor, que tiene que comer.

Ojo, que la figura del constructor no es la misma que la del promotor, o no lo tiene que ser necesariamente.

Ahora podemos echar cuentas y ver lo que cuesta construir una vivienda de 100 metros cuadrados. Sí, eso es, 60.000 euros. Diez millones de pesetas, para los que andáis todavía como yo.

¿Dónde va todo el dinero que cuesta hoy en día un piso?

El promotor como tal tiene un margen de beneficio que habitualmente era de un 10% del precio final, aunque en la locura del actual mercado inmobiliario es normal que sea de un 20% e incluso más. El resto, fundamentalmente, es el precio del suelo repercutido en el precio final de la vivienda.

Ahora elegid el piso de vustros sueños en cualquier listado de una inmobiliaria y haced cuentas: De toda esa pasta, cuánta se destina a resultados tangibles, a cosas que se pueden tocar: ladrillos, cemento, azulejos... Todo lo demás son márgenes de beneficio para otros, quienes lo único que hacen es aprovechar la situación de oferta y demanda.

Uno puede hacer dos cosas si de verdad quiere comprar hoy: resignarse y pagar una fortuna o buscar fuera de lo habitual, en áreas no publicitadas, quizá con menos ventajas pero donde podamos evitar el enorme peso del precio del suelo en el precio final. La compensación, son muchísimos miles de euros ahorrados cada año, en capital y en intereses de la hipoteca.

A mí las cuentas me salen muy claras...

Punto de partida

2007-05-14T14:33:00.000-07:00

Vamos allá: Esta es la fachada de mi futura vivienda. Quizá no sea muy espectacular pero tiene potencial.

Éste es el aspecto actual del interior:

Bienvenidos a mi casa

2007-05-08T12:05:00.000-07:00

Hola a todos. Inicio hoy este blog porque tengo ganas de contar cómo voy a resolver mi problema con la vivienda. No es que tenga la fórmula para hacer que explote la burbuja inmobiliaria, pero sí que tengo un proyecto que a mí me resuelve la cuestión.

El hecho es que estamos todos los veinteañeros y treintañeros, mileuristas o no, deseando independizarnos pero las opciones son escasas (¡y caras!):

- hipoteca a tropecientos años vista, con un panorama de tipos de interés en ascenso y serias dudas sobre la evolución de los precios de los pisos ¿Será comprar piso ahora una buena inversión?

- alquiler caro, caro, caro. Vamos, que nuestro sueldo se queda en nada después de pagar la renta, y total ¿para qué? “alquilar es tirar el dinero”, o eso dicen...

- Nos quedan las opciones desesperadas: Compartir piso con dos o tres perfectos desconocidos... hasta ciertas edades de la vida puede tener su gracia, pero llegados a un cierto punto, gracia ya no tiene ninguna. Y vivir con los padres ya para que hablar.

Me temo que no voy a poder solucionarle la vida a mucha gente que vive y trabaja en grandes ciudades, pero para una ciudad de tamaño medio-pequeño (y precios medio-grandes) como la mía, sí es una solución.

En fin, lo que os voy a contar es el proceso de reforma, o mejor, de reconstrucción, de una casita en un pueblo: Precios, trámites, plazos, imprevistos... y resultados.

Contando mi experiencia espero ayudaros a todos a tener vivienda propia por un precio razonable, devolver algo de vida a esos pueblos tan cercanos y sin embargo tan olvidados, y sobre todo, ayudaros a escapar de los especuladores que tanto daño nos están haciendo a toda una generación de españolitos.

Servicios Urgentes Agrada

2001-12-27T09:36:00.000-08:00

AGRADA es el portal en Internet de MULTISERVICIOS MAPFRE, empresa del grupo asegurador del mismo nombre y dedicada a la prestación de servicios de reparaciones urgentes, mantenimientos y reformas de cualquier tipo. Entre las razones a favor de llamar a AGRADA para que realice cualquier reparación, reforma o servicio de mantenimiento en nuestro hogar, comercio o empresa, podemos mencionar (aparte de contar con la mejor relación calidad precio del mercado, y siempre con disponibilidad inmediata los 365 días del año y las 24 horas del día) las siguientes ventajas, avaladas por miles de clientes satisfechos a lo largo de estos años:

• trabajos con unos altos estándares de calidad, todos ellos tienen una garantía de seis meses.
• posibilidad de financiación a plazos.
• compromiso de llegar en menos de tres horas al domicilio del usuario cuando se solicita una asistencia de urgencia.
• Si llegase el técnico más tarde de las tres horas prometidas, se cobrará por el trabajo a tarifa normal, como si no fuera urgente.
• En cualquier caso, y para los trabajos no urgentes, la empresa se pondrá en contacto con el cliente en menos de 24 horas y enviará a un especialista a personarse en su domicilio en menos de 48 horas.
• En ningún caso se le cobrará ningún importe por el desplazamiento ni por la realización de presupuestos antes de hacer la obra. Además, antes de empezar la obra, y siempre que sea posible, se orienta al cliente acerca del coste final previsible.
• También la recogida de escombros y suciedades generadas por la obra, es sin coste adicional ninguno para el cliente.
• Los profesionales de AGRADA están entre los más capacitados de sus respectivos gremios, dado con el alto nivel de calidad con el que cuenta el servicio. Agrada cuenta con una extensa red de profesionales, muy capacitados, contabilizando casi de 3.200 técnicos en nómina.
• La factura siempre se entrega por e-mail.

Corporacion Dermoestetica

2000-10-08T11:22:00.000-07:00

Corporación Dermoestética desde su fundación, ha cuidado prioritariamente uno de sus principales activos: su equipo médico, formado por cirujanos plásticos y reparadores, médicos especialistas en tratamientos estéticos, dermatólogos, odontólogos... todos ellos con una dilatada experiencia y una sólida formación académica.

Este excelente cuadro médico, junto con la tecnología más puntera del sector, garantiza la calidad, seguridad y buenos resultados por los que siempre se ha caracterizado la compañía.

A través de su sitio web, los médicos más relevantes de Corporación Dermoestética presentan periódicamente entrevistas, artículos médicos, consejos y reportajes para aclarar todas las posibles dudas sobre los tratamientos médico-estéticos más actuales.

La gama de tratamientos quirúrgicos de Corporación dermoestética abarca desde la cirugía corporal: Liposucción, Reducción del abdomen, a la facial: Nariz (Rinoplastia), Orejas (Otoplastia), Párpados (Blefaroplastia), Lifting (Ritidectomina), pasando por la cirugía de senos (Aumento de senos, Reducción de senos, Elevación de senos) o el microinjerto de cabello.

También se proporciona toda una gama de tratamientos estéticos de tipo Facial: Botox (Vistabel), Rellenos (Ácido Hialurónico), Acné (Fototerapia antiacné), Rejuvenecimiento con láser, o de tipo Corporal (Varices por Láser Vasculight, Siluetas y celulitis, Piel, (Dermoactive FX, IPL o Fotorrejuvenecimiento, Láser Erbio Yag, Peeling, Tratamientos despigmentantes o Dermodepilación) así como Tratamientos capilares, Tratamientos antigrasa, o Tratamientos anticaspa.

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2000-01-01T08:01:00.000-08:00

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