Construir una casa: precio y la forma de pago

El precio

Se deberá trabajar sobre un precio cerrado, para evitar sorpresas. Si el contratista no reclama antes de firmar, no se podrán cambiar los precios después. En obras con posibles complicaciones, se pueden dejar las mediciones abiertas pero con precios de materiales cerrados.

El precio que nos propone el constructor debería incluir “todo”, es decir, la suma de costes directos, indirectos, gastos generales y beneficio industrial.
Costes directos son, fundamentalmente, materiales y mano de obra.
Los costes indirectos se fijan como un porcentaje sobre los costes directos, que servirá para cubrir gastos de seguros, imprevistos, instalación de obradores, etc.
Los gastos generales (impuestos, tasas, gastos financieros...) se calculan, nuevamente, como un porcentaje sobre los costes directos e indirectos.
El beneficio industrial es la ganancia del constructor, que no come del aire, y se estima en un 15-20% (negociable, como casi todo en esta vida).

Forma de pago

Cuidadito... lo mejor es especificar una forma de pago por etapas de cierre de obra, para no encontrarnos con que el constructor se ha gastado todo el dinero y nos pide más, con la casa todavía a medias. Habitualmente se abona una parte al iniciar los trabajos, y se van pagando las siguientes por certificaciones de obra controladas por el arquitecto. Se puede establecer en el contrato una penalización en caso de demora sobre los plazos establecidos.

Finalmente se puede establecer una fianza del orden del 5% del precio hasta que se termine toda la obra, y que se paga una vez que se ha verificado que todo está en orden.

Próximamente, cuando firme el contrato, pondré aquí un contrato tipo por si alguien quiere inspirarse o hacer alguna observación.

Elegir constructor y negociar con él

Ya tenemos un hermoso proyecto de vivienda. Pero para que deje de ser hermoso sobre el papel y lo sea en la realidad, habrá que encomendar todo o casi todo el trabajo a un constructor. Lo de “casi todo” depende de lo manitas y apañaos que seamos, a la hora de hacer parte el trabajo nosotros mismos.

Como ya comenté, no deberíamos contratar a nadie sin haber pedido al menos tres presupuestos a constructores diferentes. Se les entrega una copia de los planos o del proyecto entero, con el presupuesto de ejecución material “ciego”, sin cifras. Por supuesto, les daremos todas las facilidades para que vean el terreno o el edificio a rehabilitar.

Los presupuestos que nos hagan llegar deberían ser lo más detallados posible, para conocer el alcance real de cada partida. De hecho, dos presupuestos de precio global similar pueden presentar precios muy diferentes por las mismas partidas, de modo que habrá que ver por qué: ¿Calidades diferentes? ¿Algún aspecto no incluido en el precio? ¿Precio inflado en algún caso?

Ojo con las calidades y los materiales, deben venir perfectamente definidos en el presupuesto, que luego ya se sabe lo que pasa: el precio nos parecía bueno pero los materiales son, como se suele decir, de calidad VPO.

Tareas que asume el constructor

El constructor elegido asume el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras indicadas, de acuerdo al proyecto, a la legislación en vigor, y a las instrucciones de la dirección de obra, todo ello en el plazo acordado.
Es recomendable establecer plazos fijos para cada etapa, para que no haya demoras.
Lógicamente el constructor podrá subcontratar algunos aspectos de la obra como electricidad y fontaneríadentro de los límites que se establezcan en el contrato y haciéndose responsable de ellos.

En general, son los constructores los que se van a proveer de todo el material necesario. Hay quien prefiere buscarlo por su cuenta, pero esto, que es bastante trabajo de por sí, nos va a obligar a una coordinación constante con el constructor para no dejarle desprovisto de materiales, lo que causaría una parada de la obra y un retraso en acabarla. Además, a menos que se tenga un buen contacto para proveerse de material, no vamos a ahorrar mucho dinero.

Lo único que es razonable tomar a nuestro cargo, es la elección de algunas partidas como sanitarios, griferías, azulejos y pintura. Además, según nuestro nivel e habilidad podemos hacer la instalación de alguna de ellas nosotros mismos.

Vivienda digna a precio asequible

Como véis aquí, no sólo es factible construir viviendas por 60.000 euros en autoconstrucción, sino también a escala mayor y obteniendo beneficios, que las empresas no son ONGs.

La clave es la misma de siempre:

Junto al abaratamiento del suelo, la clave para poder promover viviendas a estos precios, según Cayetano López, es la integración de los negocios de promoción y construcción. En su opinión, "esto permite ganar en eficacia y obtener un margen razonable para lo que se destila en construcción".

Los ricos también lloran... para construir una casa

Llevo unos días sin escribir sobre la construcción de mi casa, pero es que no hay novedades: por ahora sólo puedo ir pidiendo presupuestos a los constructores mientras espero la licencia de obras. Así que os paso un enlace a un comentario de Martín Varsavsky, el fundador de Jazztel, sobre la construcción de un chalet.

Creo que su casa sale un poco más cara que la mía, pero esa es otra historia. Por lo que dice él y me cuentan los que se han atrevido con el proceso de la autoconstrucción, la realidad es que no ganas para aspirinas, por los dolores de cabeza que dan la Administración, los constructores y todos los demás. Pero el ahorro de costes lo compensa.

Además, la mejor solución es prevenir: hay que entender la terminología de la construcción e informarse de todos los trámites administrativos necesarios, para saber de qué le están hablando a uno. Os recomiendo www.soloarquitectura.com.

Un comentario final: como bien dice Varsavsky la actual subida de precios puede parecer buena para los que ya tienen una vivienda, pero descubrirás que no lo es cuando tengas un hijo y necesites otro dormitorio más. Tu vivienda, que vale su peso en oro es ahora una jaula de oro.

(Yo añadiría: no sólo si tienes un hijo, sino si quieres mudarte de ciudad para progresar en tu carrera o para reunirte con tu pareja, o cambiar de barrio porque tu trabajo te pilla lejos, en fin, tantas cosas que deberían ser más sencillas)

Como termina diciendo el autor: El precio actual de la vivienda es una condena a la parálisis. Nadie puede progresar.

Proyecto básico y de ejecución

Ya está aquí: a partir de ahora, se solicita en el Ayuntamiento correspondiente la licencia de obras, entregando la solicitud y 2 copias del proyecto: una para el ayuntamiento, la otra para la Diputación Provincial. Ésta última deberá dar un informe (esperemos que favorable) en un mes, y con ese informe el ayuntamiento puede autorizar el inicio de la obra.

Estos son los planos del proyecto: una planta, 2 habitaciones, salón con chimenea, cocina, baño, una terracita y un trastero a la entrada para dejar las bicis sin ensuciarlo todo. Se conserva el muro de piedra original, las tejas en la medida de lo posible, y se abrirán ventanas de las llamadas mallorquinas, con contraventanas de madera. ¿Os gusta?