Comprar una casa sin endeudarse de por vida? Imposible, a precios de ciudad.
Por eso he decidido rehabilitar una casa en un pueblo. Presupuesto: 60.000 euros.
¿Saldrán las cuentas?

Coste real de una vivienda ~ Hipoteca para autoconstrucción
Procedimiento para construir una casa o chalet
Proyecto básico y de ejecución ~ Visado en el Colegio de Arquitectos
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miércoles, 27 de junio de 2007

Visado del proyecto en el Colegio de Arquitectos

¡Por fin!




Ahora tengo que pagar los honorarios del arquitecto y recoger el proyecto visado en el colegio. En dicho proyecto, el arquitecto realiza un Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M) que es en lo que se basa para pedir sus honorarios (un porcentaje sobre el PEM).

Con una copia ciega (sin mostrar las cantidades) de ese presupuesto, en el que se detallan los trabajos a efectuar, podéis pedir presupuesto a varios constructores para ver lo que piden por llevarlo a cabo. Suele salir más de lo que el arquitecto estima en el PEM, no obstante conviene buscar y nunca aceptar el primer presupuesto que llegue a tus manos.

miércoles, 20 de junio de 2007

Diseñar uno mismo su propio chalet

No, no se crean que van a ahorrarse unos miles de euros en honorarios de arquitectos. Si queremos evitarnos muchísimos problemas con trámites y licencias, tendremos que recordar que la ley exige que todas las edificaciones tengan el visado de un arquitecto.

Sin embargo hay un cierto número de programas que nos permitirán "jugar" en 3D con la distribución y los volúmenes de las habitaciones, elegir la forma y disposición de las ventanas o visualizar los colores de suelos y paredes. Algunos de ellos, en su versión más sencilla son gratuitos: por ejemplo, puede usted descargarse en español el SketchUp, que pertenece a la misma empresa que el buscador Google.


Otro software gratuito que puede ser útil es el Floor Planner, que ayuda a crear un plano de la distribución de las habitaciones.

Entre los programas de pago, las opciones son muchas:

Architectural Series 4000, de Punch Software, es el más popular en Estados Unidos.

Better Homes and Gardens Home Designer, de la compañía Chief Architect, es sumamente completo: tiene una base de datos de elementos decorativos, permite modificar fotos de casas reales para ver el efecto de un cambio en la decoración, calcula cargas y cimientos, crea listas de materiales para calcular presupuestos aproximado e incluso evalúa si el proyecto se ajusta a los principios generales de construcción.



Y por último en español tenemos también Arquitecto 3d DX Home Edition, de Data Becker.

¡Ya estamos un poquito más cerca de tener nuestra propia casa!

jueves, 14 de junio de 2007

Hipoteca para autoconstrucción

Si estás leyendo esto y te parece interesante la idea, pero lo que no ves claro es cómo financiar la construcción de la vivienda, has de saber que cualquier banco estará en condiciones de ofrecerte una hipoteca en autopromoción o autoconstrucción, es decir que el préstamo se destina a la construcción de la vivienda, no a la compra de una vivienda terminada.

En mi caso, voy a tratar de no tener que recurrir a ello, pero para aquel al que le interese, voy a dar aquí unas informaciones sobre el préstamo para autoconstrucción:

Estos préstamos suelen concederse en entregas parciales contra certificaciones de obra que debe firmar el arquitecto, según un proyecto tasado. Según va transcurriendo la obra se te van haciendo abonos en cuenta.

Es posible que el valor del terreno no sea el suficiente para acceder al préstamo que pretendes, por lo que generalmente se te exigirán más garantías, avales, incluso llegar al extremo de hipotecar otra propiedad tuya.

La mayoría de estos préstamos adoptan un período de carencia que viene a durar lo que tardan en terminarse las obras. Al final del período de carencia, durante el cual se devengan sólo intereses de los saldos dispuestos, se procederá a iniciar la amortización del capital debido.

Los requisitos para solicitar el préstamo autopromotor no son muy diferentes de los necesarios para otros tipos de préstamos:

- Identificación personal: D.N.I. / N.I.F (o tarjeta de residencia). En el supuesto de persona casada, si la hipoteca se constituye sobre el domicilio habitual se precisa el consentimiento de ambos cónyuges.

- Información económica: últimas nóminas, declaración de la renta de los últimos años.

- Información sobre el inmueble:

  • Fotocopia de la escritura de la parcela objeto de edificación.

  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.

  • Licencia de edificación.

  • Memoria, proyecto y presupuesto técnico de la edificación.

jueves, 7 de junio de 2007

Pasos a seguir para la construcción de una vivienda (I)

Mientras espero a que me lleguen los planos de la casa, voy a escribir este artículo detallando los pasos necesarios para construirse uno mismo su casa o chalet, en lo que se denomina autoconstrucción:

Lo primero será encontrar un solar que nos guste y para el que nos pidan un precio razonable. A continuación, habrá que consultar las ordenanzas municipales para saber lo que podemos construir en él y lo que no.

Tras revisar el Registro de la Propiedad, podemos comprarlo e inscribir la nueva escritura en el Registro.

Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

Lo siguiente es buscarse un buen arquitecto y encargarle la redacción del Proyecto de Ejecución y estudio de seguridad y salud. Como parte del proyecto, nos calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y basado en su importe nos calculará sus honorarios.

Éstos son en teoría negociables puesto que la arquitectura es una profesión liberal, aunque los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 8% y un 9% del P.E.M.

Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. A la hora de la verdad, la obra suele salir un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., todos preferimos que éste sea más bien bajo y contamos ya con ello.

El arquitecto deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional para que sea visado, es decir aprobado.

Con el proyecto aprobado ya podemos solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo par pedir presupuestos a los constructores. Yo solicité un presupuesto "ciego" (sin los precios, pero con el detalle de los trabajos a realizar) al arquitecto para dárselo a varias constructoras.

Ni se os ocurra dar el trabajo al primero que preguntéis: Hay que tener al menos tres ofertas encima de la mesa para tener una idea clara de pro donde van los tiros. Recordad que si un constructor no está muy interesado en hacer esa obra, a veces en lugar de decir que no, se descuelga con un precio más que inflado, y si cuela, cuela...

Los que tienen experiencia en pedir ofertas y negociar, suelen decir que ya de antemano hay que descartar la oferta más alta (por inflada) y la más baja (porque es alguien que tira los precios con la esperanza de lograr el contrato, pero luego nos dará problemas de calidad o empezará a pedir dinero a mitad de la obra "porque no le llega"). En general, hay que descartar aquellas que se desvíen en exceso del promedio.

Entre las restantes, probablemente la diferencia en precio sea escasa, y podemos elegir considerando también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.

Hacer un contrato con la constructora lo más detallado posible. Incluir un control de calidad y un seguro de daños materiales.

¡Ya podemos empezar a construir!